Как купить квартиру: пошаговое руководство от выбора до оформления
Приобретение недвижимости – важное решение, которое всегда кажется долгим и сложным процессом. На самом деле все не так сложно, если двигаться по шагам. В этой статье мы проведем вас через все этапы покупки жилья, обращая внимание на тонкости и подводные камни, чтобы ваш путь был максимально понятным и безопасным.
Содержание статьи
Подготовка к покупке
Еще до того, как начать выбирать квартиру для покупки, нужно решить для себя психологические вопросы – нужно ли это делать в данный момент, купить ли сейчас или отложить и посмотреть на изменение цен. Только когда с этими вопросами будет решено, стоит переходить к выбору конкретной недвижимости.
Кроме того, нужно оценить свой бюджет и изучить представленные на рынке варианты. Разберемся подробнее.
Оцениваем бюджет и финансовые возможности
Определите свою покупательскую способность. Она должна формироваться на основе реального бюджета и размера доходов семьи. За одну и ту же сумму можно подобрать однушку в центре или двухкомнатную квартиру в спальном районе. Подумайте, какой должна быть ваша квартира, и какими финансовыми возможностями вы располагаете.
Например, если для покупки нужно продать старую жилплощадь – оцените, за сколько ее реально продать. Лучше всего взять за основу самый пессимистичный сценарий или продумать размер скидки, которую вы готовы предложить реальному покупателю.
Совет! На этом этапе можно воспользоваться сервисом «Конструктор сделок» от сервиса «Все дома». Мы подробно рассказывали, как им пользоваться, в статье «Оцените, как улучшить жилищные условия онлайн, с конструктором сделок». С его помощью рассчитать финансовую нагрузку, оценить недвижимость, подобрать подходящие варианты квартир в вашем городе.
Изучаем рынок и определяем лучшие варианты
Сначала нужно решить, какой тип жилья нужен – новостройка или вторичка. Затем определиться с параметрами будущей квартиры:
- максимально возможная стоимость;
- район города;
- инфраструктура и транспортная развязка;
- количество этажей, предпочтения относительно этажа;
- общее состояние дома: материалы строительства, состояние подъезда и коммуникаций;
- количество комнат и площадь жилья;
- состояние квартиры (есть ремонт/нуждается в ремонте, наличие/отсутствие мебели и техники).
Поиск жилья можно начать с просмотра сайтов и самостоятельного общения с продавцами. Быстро подобрать квартиру, все проверить и приобрести можно через специализированные сервисы.
Фильтруем сомнительные и мошеннические варианты
Вот несколько советов, которые помогут защититься от мошенников:
- прекратите любые взаимодействия с риелтором или продавцом в случае, если заметили фейковые объявления от его имени;
- не переводите аванс до заключения сделки;
- внимательно изучайте документы на жилье и право собственности на него продавца;
- если планируете пользоваться услугами агентства или онлайн-площадки – изучите отзывы на них в интернете.
Оценка рисков
На первый взгляд у почти 100% вариантов недвижимости все в порядке. Но по правилам покупки квартиры важно проверить такие риски:
- Продажа по доверенности. Покупка жилья по доверенности – всегда рискованная сделка. Важно проверить, почему собственник не может сам заняться вопросом продажи, а также внимательно проверить саму доверенность на соответствие данных и операции, которые может выполнять доверенное лицо. Проверьте подлинность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты по реквизитам.
- Несколько собственников. Если у недвижимости более одного собственника или у него есть супруг, необходимо согласие всех для продажи. Если один из собственников будет против – сделку признают недействительной.
- Неучтенное наследство. Каждая квартира, которая досталась в наследство – рискованный объект. Позже могут появиться другие наследники, которые будут судиться за право собственности на жилье.
- Неприватизированное жилье. Хозяева таких квартир не имеют права их продавать. Собственник в этом случае – государство или муниципальное образование. Если квартира понравилась, то купить можно только после завершения приватизации. Все прописанные в квартире имеют право на приватизацию, особенно несовершеннолетние.
- Долги за ЖКУ. Если не оплачены коммунальные услуги, это может стать проблемой при перерегистрации прав собственности. Продавец должен погасить все долги до продажи. Наличие задолженности можно посмотреть в квитанциях за прошлый месяц.
- Недостроенный дом. Стройка – это всегда риск для застройщика и покупателя. Дом могут не достроить или не ввести в эксплуатацию. Минимизировать этот риск можно, если изучить проекты и финансовое положение застройщика.
Как купить недвижимость и не просчитывать все риски самостоятельно? Чтобы не переживать о честности продавца и чистоте понравившейся недвижимости, можно обратиться к специалистам платформы «Все дома». «Все дома» – удобный сервис для обмена, покупки и продажи недвижимости. Получите юридическую консультацию, помощь в подборе и оценке понравившейся квартиры или поддержку в сложных ситуациях. Заполните заявку, мы свяжемся с вами в ближайшее время.
Советы по проверке документов на недвижимость
Даже если вы уже заказали юридическую проверку жилья у специалистов, не будет лишним разбираться, как определить юридическую чистоту выбранного варианта самостоятельно.
Как купить юридически чистую квартиру:
- Запросить выписку из ЕГРН. В ней будет содержаться информация обо всех собственниках жилья, а также о возможных обременениях на недвижимость.
- Получить справку по форме 12. Она выдается в МФЦ, паспортном столе, УК или ТСЖ. В ней будет указано, кто прописан в квартире. Плохо, если есть прописанные несовершеннолетние, «временно выбывшие» (служащие в армии, осужденные, на принудительном лечении).
- Запросить экспликацию и поэтажный план. В этих документах можно проверить расположение несущих стен, отсутствие незаконных перепланировок. Так можно быть уверенным, что все перепланировки выполнены в соответствии с законом.
- Попросить от продавцов согласие супруга на продажу. Если они приобрели жилье в браке и второй супруг не подписал такое согласие, то в будущем он может оспорить сделку, так как квартира – совместно нажитое имущество.
- Узнать, был ли использован продавцом материнский капитал при покупке этого жилья. Если да, то детям должны были выделить доли, а продажа возможна только с разрешения органов опеки.
На что обратить внимание при осмотре квартиры
Итак, вы выбрали один или несколько вариантов. Следующим пунктом по порядку покупки квартиры будет осмотр каждого из них. Любая квартира может иметь скрытые дефекты, поэтому каждый вариант следует придирчиво изучать. Например, может быть повреждена проводка или дыра в полу в скрытом месте. А может, дело в соседях или криминальном уровне района.
Что проверить в первую очередь, когда вы пришли осмотреть квартиру:
- Техпаспорт. Сравните паспорт объекта и его реальную планировку. Если совпадает – значит, все хорошо. Если нет – перепланировка должна быть узаконена. Если она не узаконена, это создаст проблемы с регистрацией, а новому собственнику придется все делать за свой счет.
- Плесень. Осмотрите двери, окна, потолок, пол, стены, кухонные поверхности, трубы на наличие плесени и ее признаков. Также поискать плесень и ее запах стоит в подъезде – в квартире ее могли замазать перед продажей.
- Герметичность. Проверьте работу сантехники и труб на протечки, окон и дверей на прилегание к косякам.
- Напор воды. Чем выше этаж, тем выше риск, что напор будет ухудшаться. Это может стать проблемой для жильцов.
- Следы подтекания. Пузыри, следы подтекания, вздувшиеся и отклеивающиеся обои говорят о том, что в квартире был потоп. А если стены подмокают из-за влажности, это может стать причиной появления черной плесени, опасной для здоровья жильцов.
- Пол. Если можно проверить состояние пола под покрытием – сделайте это. Иногда под ним могут быть дыры, плесень, съеденные насекомыми участки и тараканы.
Также не будет лишним пообщаться с соседями до оформления покупки квартиры. Иногда они могут рассказать о недвижимости много интересного. Например, о недавнем потопе или пожаре, коротких замыканиях на этаже, протекающей крыше, криминальных случаях или странных родственниках, которые постоянно посещают квартиру.
Тактика переговоров
Когда на рынке появляется предложение о продаже от собственника, то почти всегда в стоимость уже заложен бюджет для торга. Продавец понимает, что покупатель найдет недостатки и будет просить сделать скидку.
При покупке жилья на первичном рынке застройщики тоже в некоторых случаях могут дать скидку и пойти на уступки. Например, если вы готовы быстро подписать все документы.
Если вы просматривали несколько вариантов и один из них заметно ниже по цене, стоит сказать об этом остальным продавцам. Иногда продавец готов уступить, когда узнает о стоимости других аналогичных квартир.
Если находятся объективные причины для снижения цены – на это нужно указывать. Например, стоит просить скидку, если:
- неисправна/отсутствует какая-либо часть сантехники;
- старый ремонт или его полное отсутствие;
- неровные стены/пол, трещины в них;
- протекают трубы;
- плохо закрывается входная дверь;
- другие заметные недостатки.
Пошаговое оформление сделки
Когда вы определились с объектом и договорились продавцом о цене, можно составить предварительный договор купли-продажи. Это документ, который подтверждает ваше намерение приобрести недвижимость, а владельца – продать его вам. Если вносится аванс или задаток, его включают в договор, продавец учитывает его размер при дальнейших расчетах с вами. Аванс и задаток, как и предварительный договор, не являются обязательными, этот этап можно пропустить.
Заключение договора купли-продажи
Основной договор купли-продажи можно составить самим, с помощью нотариуса или риелтора. А можно обратиться к специалистам площадки «Все дома», которые помогут даже в самых сложных ситуациях и дадут пошаговые инструкции на каждом этапе.
В договоре должны быть:
- данные продавца и покупателя;
- вся информация о предмете договора (площадь, количество комнат, адрес, кадастровый номер);
- данные об обременениях – должно быть зафиксировано их отсутствие или наличие;
- стоимость объекта недвижимости – о которой договорились стороны;
- сроки расчетов и их способ.
В некоторых случаях договор необходимо удостоверить у нотариуса. Например, если:
- продается только доля в квартире;
- с одной из сторон сделки есть несовершеннолетние или недееспособные;
- сделка осуществляется на основании доверенности;
- вместе с договором подписывается пожизненная рента.
Кроме договора следует подписать акт приема-передачи, в котором прописывается состояние объекта недвижимости. В нем можно указывать предметы мебели, части интерьера, техники, которые остаются в квартире после продажи.
Все документы подписываются в 3 экземплярах, по одному для:
- продавца;
- покупателя;
- Росреестра.
Регистрация сделки
После подписания договора о покупке недвижимости необходима регистрация передачи права собственности на объект недвижимости в Росреестре. Также можно сделать это через отделения МФЦ.
Нужна помощь или консультация по вопросам недвижимости или инвестирования? Не можете определиться, с чего начать покупку недвижимости, не знаете, как учесть особенности заключения договора? Эксперты платформы «Все дома» будут рады вам помочь. Заполните заявку, мы свяжемся с вами в ближайшее время.
Больше полезной информации о недвижимости, покупке, продаже, перепродаже, подборе жилья читайте в нашем канале Дзен и группе во ВКонтакте.
Комментарий эксперта