Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: процесс, документы и особенности
Маткапитал тратят на разные цели: от оплаты частного сада до пенсии матери. Однако чаще всего такой сертификат россияне используют для покупки жилья. Когда семья становится больше, возникает проблема, как продать такую квартиру. Разберёмся с этим, узнаем про условия продажи квартиры с материнским капиталом и ипотекой, а ещё выясним, какие существуют альтернативные решения.
Содержание статьи
Начнём с главного: разрешены ли такие сделки?
Закон не запрещает операции с квартирами, приобретёнными на сертификат. Причём переехать можно в любой момент, не дожидаясь определённого срока или совершеннолетия детей. Но есть моменты, которые важно учитывать, перед тем как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.
Срывы планов, отказы от хороших вариантов или потеря задатка за новое жильё — вот лишь несколько негативных вариантов развития событий, если к вопросу, как продать квартиру с маткапиталом, не подойти серьёзно.
Сэкономить время, деньги и нервы поможет обращение к специалистам платформы «Все Дома» — с нами вы быстро и без проблем переедете в новое просторное жильё.
Основная проблема — в детях-собственниках
Суммы сертификата не хватит для приобретения недвижимости целиком. Поэтому маткапитал обычно применяют для первоначального взноса, погашения уже оформленной ипотеки или дополнительного финансирования покупки с использованием собственных накоплений.
Но сколько бы вы ни вложили своих средств, ребёнку должна перейти часть квартиры. Недвижимость распределяется между матерью, состоящим с ней в браке отцом, а также всеми их детьми, даже совершеннолетними.
Когда среди владельцев появляются граждане младше 18 лет, продать квартиру с материнским капиталом можно только по согласованию органов опеки.
Требования при продаже недвижимости
Опека обязана следить, чтобы родители не злоупотребляли государственной поддержкой. Новая квартира должна быть лучше или хотя бы равнозначна прежней по нескольким критериям:
- площади;
- кадастровой стоимости;
- состояния коммуникаций;
- района и инфраструктуры.
Последний пункт разберём на примере. Так, если семья захочет переехать из городской квартиры в сельский коттедж, то шансы получить одобрение опеки будут невелики. Свежий воздух и огород — это хорошо, но есть ли рядом школа?
При планировании переезда учитывайте подобные неочевидные критерии, так как продать квартиру, купленную за материнский капитал, можно только с соблюдением всех требований.
Приобрести недвижимость меньшей площади в теории реально, но размер детских долей в ней должен быть равен их площади в старой. Для решения вопроса, как продать квартиру, купленную под материнский капитал, и взять вместо неё жильё поменьше, родители уступают свои метры в пользу ребёнка.
При любом раскладе нужно быть готовыми доказать опеке, что ухудшения жилищных условий у детей не произойдёт. Платформа «Все Дома» поможет грамотно донести позицию до властей, чтобы как можно скорее продать квартиру с материнским капиталом — заполните форму ниже и мы свяжемся с вами.
Семь шагов для переезда и список документов
Перед тем, как продать квартиру с использованием материнского капитала, вы должны изучить требования и подобрать недвижимость, соответствующую общим условиям. Далее процесс можно описать по шагам.
1. Найти претендентов на прежнюю жилплощадь
По условиям продажи квартиры с материнским капиталом самой уязвимой стороной является покупатель. Если родители не сделают детей собственниками, то сделку отменят. В худшем случае ребёнка оставят владельцем, а хозяева не смогут его выселить.
Чтобы развеять все опасения, рекомендуем честно сообщить покупателям, что вы приобретали квартиру на маткапитал. Доказать выделение долей поможет выписка из ЕГРН.
2. Оформить договор для покупки недвижимости
Обсудите все детали с продавцами и внесите их в предварительную версию договора.
Подтвердить серьёзность намерений поможет залог. Это важно, чтобы подходящая недвижимость не ушла к другим людям, пока вы разбираетесь, как продать квартиру, если в неё вложен материнский капитал.
3. Согласовать переезд с опекой
Заявление на одобрение продажи жилья, которым владеют дети, подаётся в региональную опеку.
В тексте указываются данные обо всех объектах недвижимости: продаваемом и планируемом для покупки, номера их выписок из Росреестра, а также информация о собственниках. Ещё в документе фиксируется передача долей детям в новом жилье с указанием их размера и конкретных сроков процедуры.
Заявление подписывают мать и отец. При наличии у ребёнка только одного родителя важно подтвердить это документально: например, справкой о рождении, где не указан отец.
Планируя то, как продать квартиру с материнским капиталом, позаботьтесь о следующих документах — их тоже направляют опеке вместе с предварительным договором о сделке:
- паспорта матери и отца;
- свидетельство о браке;
- свидетельства о рождении детей;
- выписка из ЕГРН;
- домовая книга;
- техпаспорт прежней квартиры;
- выписки с лицевых счетов на все объекты недвижимости в сделке;
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости — тоже на всё.
Опеке понадобится от 15 дней на решение, можно ли продать квартиру с маткапиталом.
4. Провести все сделки
Желательно, чтобы продажа старого жилья и приобретение другого состоялись в один день, поэтому заранее договоритесь о сделке с покупателями вашей прежней недвижимости и владельцами новой.
Приготовьтесь отправиться к нотариусу, так как продать недвижимость с материнским капиталом и детьми-собственниками разрешается только с официальным удостоверением.
5. Распределить доли между собственниками
Для регистрации права собственности в Росреестр подаётся соглашение о распределении имущества вместе с паспортами родителей, свидетельством о браке, свидетельствами о рождении всех детей, а также договором.
Если сделка по покупке оформляется у нотариуса, то он сделает всё сам.
6. Сообщить опеке, что всё получилось
Предоставьте органам выписку из Росреестра, подтверждающую, что новое жильё распределено между всеми членам семьи. Сотрудники опеки подскажут крайние сроки для этого, в каждом регионе они разные.
7. Оплатить налог
После сделки в казну государства нужно внести 13% от её суммы. Но можно ли продать квартиру с материнским капиталом без оплаты налога?
Сохранить семейный бюджет получится, если вы были собственником минимум 5 лет. При сроках меньше выручит одно из двух правил.
- Вы не получили доход: сумма сделки ниже или равна стоимости покупки этой недвижимости. Важно, чтобы цена продажи квартиры составляла не менее 70% от её стоимости по кадастру.
- У вас минимум двое несовершеннолетних детей. Если ребёнок учится очно, то предельный возраст увеличивается до 24 лет. Нюанс: члены семьи не должны владеть более 50% другого жилья, которое превосходит по площади купленное взамен старого.
В остальных случаях налог нужно заплатить, так как продавать квартиру, купленную на материнский капитал, придётся на общих условиях.
Особенно сложные случаи
1. Незакрытая ипотека
Представим, что семья думает, как продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал. Поскольку такое жильё находится в залоге у банка, выделить доли детям до выплаты кредита обычно нельзя.
Самый оптимальный вариант — погасить задолженность до продажи и распределить имущество. Если большая часть ипотеки уже выплачена, то банк может пойти навстречу и разрешить сделать детей собственниками до снятия обременения.
Ещё одно решение — договориться с покупателем о задатке в размере остатка задолженности, погасить им ипотеку и выделить доли. Но учитывайте, что опека может отменить сделку в любой момент, а семье придётся где-то искать крупную сумму для возврата покупателю.
2. Покупка жилья в новостройке
Как можно продать квартиру с материнским капиталом и купить жильё в строящемся доме? Во-первых, сам дом должен быть готов минимум на 70%. Во-вторых, нужно иметь другую квартиру, чтобы прописать в ней ребёнка, пока объект не сдан. Не обязательно быть собственниками недвижимости, можно договориться с родственниками.
Для подтверждения этих фактов опеке направляется справка от застройщика о плановых сроках сдачи дома, а также заявление от владельцев другого жилья о готовности прописать у себя ребёнка. Родители берут на себя обязательство выделить всем доли после ввода здания в эксплуатацию.
3. Расширение жилплощади за счёт ипотеки
Ещё один случай — покупка новой квартиры в кредит. Можно ли продать квартиру с материнским капиталом и оплатить первоначальный взнос?
К сожалению, опеке может это не понравиться. Прежнее жильё обременений не имело, а новая квартира до закрытия ипотеки перейдёт банку в залог. Здесь выход такой: заранее узнать у опеки, готова ли она согласовать подобную сделку, и обратиться в банк с вопросом выделения долей детям после покупки.
Альтернативные решения
1. Приобрести долю у детей
Квартиру, купленную на материнский капитал, можно продать и без распределения долей в новом жилье. Достаточно положить на банковский депозит ребёнка средства, равные стоимости его доли в жилье.
Для такой процедуры нужно пригласить независимого специалиста по оценке квартиры и приложить его отчёт к заявлению для опеки. Если всё в порядке, то после продажи деньги перечисляются на счёт, которым ребёнок сможет воспользоваться после наступления 18 лет.
Этот вариант удобен тем, что новое жильё не придется согласовывать с властями, а значит вариантов для покупки будет больше. Также решение актуально для тех, кто собирается переезжать за границу и не понимает, как можно продать квартиру, купленную на материнский капитал.
После выписки из старой квартиры у ребёнка должна появиться регистрация в другом месте: новом жилье или квартире родственников.
2. Выделить долю в другой недвижимости
Если у родителей в собственности есть другое жильё, то можно выделить равнозначную долю детям в нём. Но как правило, опека может всё равно потребовать перевести ребёнку деньги за его долю на банковский счёт.
Обратитесь в региональные органы, чтобы узнать подробности, как продать квартиру, купленную за материнский капитал, с передачей ребёнку доли в другой жилплощади.
Условия продажи квартиры с материнским капиталом непростые, но осуществимые. Для решения этого вопроса есть много вариантов. Чтобы процесс прошёл гладко, обратитесь к специалистам по недвижимости «Все Дома»: мы поможем в любой ситуации, предоставим опеке весомые аргументы по переезду и при необходимости подберём финансирование на выгодных условиях.
