Почему покупка недвижимости — надёжный способ вложения денег: объясняем на цифрах
Многие люди хотят получать дополнительный доход. А может, просто стремятся сберечь накопления от инфляции и заодно заработать. На этом фоне инвестиции в недвижимость выглядят как решение сразу двух задач и даже больше. Узнаем, так ли это на самом деле, с учётом событий, роста цен на квадратные метры и повышения ставок по кредитам.
Содержание статьи
Обзор вариантов инвестиций
Если никак не использовать деньги, то с каждым годом их ценность снижается — виновата инфляция. Сложно гадать, что будет дальше, но за последние 5 лет её официальный показатель составил около 7% — на эту сумму снизились сбережения тех, кто решил оставить деньги «под подушкой».
Вывод: деньги должны работать. Помимо вложений в недвижимость, есть много других инструментов для инвестиций.
- Запуск собственного бизнеса или вступление в готовый проект сулит в перспективе высокую доходность. Минусы: обычно требуется личное участие, прибыль не сразу, риск потерять деньги.
- Открытие вклада — просто, стабильно, для сумм до 1,4 миллиона рублей есть страховка. Недостатки: долгое ожидание и доходность чуть выше инфляции.
- Покупка облигаций — государственных или коммерческих долговых расписок. Всё то же самое, что у вкладов, но риски выше, а страховки нет. Ещё нужно изучать каждый вариант для вложений.
- Инвестиции в акции — возможность получить доход до 13% или уйти в минус. Добавляем сюда сложности в разделении активов по странам из-за ограничений, а также необходимость учиться.
- Покупка драгметаллов — актива, который никогда не обесценится до нуля. Минусы: низкая доходность, быстрый рост только во время нестабильности, когда все обращаются к консервативным инструментам.
Если вы уже сделали выбор и теперь думаете, как начать инвестировать в недвижимость, обращайтесь во «Все Дома»: мы поможем выгодно купить квартиру даже на заёмные средства и настроить всё так, чтобы получать желаемый доход. Тем, кто до конца не определился с инструментом, рекомендуем читать материал дальше.
Так почему именно недвижимость — это лучшее вложение денег
За 10 лет урбанизация в России повысилась с 73,5% до 74,8%, растёт также список городов-миллионников и мобильность населения между ними. В итоге получается, что недвижимости по месту проживания не имеют 29 миллионов экономически активных граждан — всем этим людям нужно жильё: съёмное или собственное.
Наконец, цена квадратного метра за период с 2019 по 2023 год выросла почти в два раза. Перечисленные факты объясняют, почему сейчас выгодно инвестировать в недвижимость. Дополнительно на повышение её стоимости влияют льготные программы, увеличивающие спрос со стороны населения.
Когда есть трудности с другими инструментами сохранения капитала, многие думают, с чего начать инвестиции в недвижимость. Ключевое преимущество здесь — гибкость. Одну квартиру можно использовать по-разному, получая доход в большом размере или постепенно, с ежемесячными выплатами. Если вдруг понадобятся деньги, актив почти всегда можно продать.
Главное — определить для себя, как правильно инвестировать в недвижимость с оглядкой на ваше свободное время, средства и желаемую доходность.
Основные способы, как инвестировать в недвижимость
1. Покупка для долгосрочной сдачи
Приобретение жилья для аренды — это инвестиции в недвижимость с почти полной автономностью действий. Учитывая льготные ставки на новостройки от 5%, вариант ещё имеет низкий порог входа. Достаточно иметь на руках 15% от цены квартиры, при этом остаток суммы можно взять в долг по цене ниже инфляции.
Ещё один плюс такой стратегии — ежемесячный доход. Правда, он будет небольшим: в его расчёт нужно включать кредитные платежи, оплату ЖКУ, а также периодическое обновление обустройства квартиры.
2. Приобретение для посуточной аренды
Второй способ, как выгодно вложить деньги в недвижимость, — купить квартиру для краткосрочной сдачи. Схема подходит для туристических мест и крупных городов, куда часто приезжают в командировки.
Потенциальная прибыль в этом варианте в два раза выше, чем в первом. Однако здесь требуется больше личного участия и вложений: от расходов на уборку до поиска гостей. Такие задачи можно поручить управляющему за примерно 30% от доходов.
Главный минус инвестиций в недвижимость с целью посуточной сдачи — нестабильный спрос. Объект может оставаться без гостей несколько дней в месяц, что повлияет на прибыль. Но в целом, при посуточной аренде реально получать ежемесячный доход, а в перспективе заработать на росте цен на квартиры — ещё одно сходство с первым вариантом.
3. Посредничество между застройщиком и покупателями
Раньше на разнице между строящимся домом и уже сданным в эксплуатацию жильём экономили до 50%, теперь суммы более скромные: в среднем до 15%. Поэтому такая схема вложений в недвижимость рассчитана на рост стоимости квадратных метров как по стране, так и в конкретном ЖК.
Чтобы понять, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги, нужно уделить внимание выбору жилого комплекса, его расположению и инфраструктуре. Предполагается, что если район будет развиваться, то квартиры к моменту сдачи станут намного дороже.
Главный конкурент инвестора — застройщик. Он выигрывает по умолчанию благодаря льготной ипотеке и «чистоте» сделки. Чтобы обойти девелопера, вам придётся делать скидку.
В вопросе, в какую недвижимость лучше вложить деньги, «котлован» выгодно смотрится за счёт экономии на налоге с продажи. Если с даты оплаты договора долевого участия пройдут 5 лет, вы будете освобождены от НДФЛ. В ситуациях, когда другого жилья в собственности нет, срок сокращается до 3 лет — обычно дома строят дольше.
Если средств на покупку не хватает, то советуем рассмотреть залоговый кредит, а не ипотеку: когда на инвестиционной квартире нет обременений, ей можно распоряжаться как и когда угодно. «Все Дома» подберут выгодные условия по кредиту, чтобы вы начали инвестировать даже без стартового капитала.
4. Покупка «убитого» жилья с целью его ремонта и перепродажи
С точки зрения средств и личного времени это самый сложный из всех вариантов, куда инвестировать в недвижимость.
Кроме денег на покупку квартиры, здесь понадобится немалый бюджет на работы и материалы. Важно использовать собственные средства, а не кредитные, поскольку реальная смета обычно выходит за рамки планируемой. Не помешают также контакты надёжной бригады, а если квартира дорогая — дизайн-проект под целевую аудиторию.
Среди рисков подобных вложений в недвижимость — невозможность спрогнозировать точную доходность, повышение цен на стройматериалы и необязательность подрядчиков. Вишенка на торте — налог 13% с продажи. В общем, рекомендуем эту стратегию, если вы уже точно знаете, как правильно вложить деньги в недвижимость.
5. Инвестиции в реновацию
Ещё один способ, как купить недвижимость для инвестиций, — приобрести квартиру в доме под переселение. Пока стратегия работает только в Москве, но постепенно программа реновации распространяется на другие регионы.
Описание схемы: купить ветхое жильё в условной «хрущёвке», а через пару лет получить комфортную недвижимость в новостройке в этом же районе. Однако на деле спрогнозировать прибыль здесь сложно, поскольку такой переезд — лотерея.
Как определить ликвидность объекта
Понять, в какую недвижимость лучше инвестировать, поможет расчёт ликвидности. Так называется способность быстро продаваться или сдаваться в аренду. Конечно, всё зависит от стратегии и бюджета, но обычно выгодными для вложений считаются объекты со следующими характеристиками:
- квартира или апартаменты — с частным домом куда сложнее;
- маленькая площадь: студия или однокомнатная, максимум «евродвушка»;
- рядом со станцией метро или другим востребованной в городе линией транспорта;
- здание не старше 10 лет, но ремонт у соседей завершён.
Задумываясь, как правильно инвестировать в квартиру, обратите внимание на эти критерии. Их бывает и больше в зависимости от потребностей потенциальных покупателей.
Не квартирами едиными
Риски в каждой стратегии мы уже перечислили. Теперь рассмотрим, инвестиции в недвижимость в целом. Цены на рынке то растут, то падают, а в условиях нестабильности предсказать их повышение в перспективе не получится.
Чтобы защитить себя от потери денег, советуем распределить сбережения по нескольким инструментам. Пример, как лучше инвестировать в недвижимость: купить квартиру в ипотеку, пока действуют льготные программы, а остальную сумму накоплений отправить на вклад под процент.
Как начать инвестировать в недвижимость
Выбрать стратегию с учётом сбережений и кредитного потенциала, купить высоколиквидный объект для неё с желаемой доходностью и оптимизировать налоговую нагрузку поможет команда платформы «Все Дома». Мы расскажем, какие ещё есть инвестиции в недвижимость, рассмотрим вашу ситуацию и предложим варианты.
