Сдача в аренду ипотечной квартиры: основные аспекты, юридические нюансы и риски, финансовая выгода
В последнее время всё чаще, приобретая квартиру в ипотеку, собственники решают сдать её в аренду, чтобы перекрыть расходы по ипотечному договору.
В новой статье разбираемся, законно ли сдавать ипотечное жильё в аренду, какие юридические аспекты важно учесть и какие риски несёт собственник, если не соблюсти все требования банка. А также рассмотрим на примере, выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду.
Содержание статьи
Основные аспекты сдачи ипотечной квартиры в аренду
Если вы купили квартиру в ипотеку и хотите сдавать её в аренду, важно убедиться, что это будет правомерно.
В ст. 346 п. 3 Гражданского кодекса указано, что для сдачи квартиры в аренду или внаём одобрение банка не требуется. Однако, если ипотека ещё не погашена, а в ипотечном договоре указаны иные условия, они имеют больший вес.
Помимо этого согласно постановлению Верховного суда РФ № 309-АД16-8799, кредитор не имеет права запретить сдавать имущество в аренду. При этом банк может указать в договоре, что заёмщик обязан согласовывать действия, касающиеся имущества.
Например, в соглашении может быть указано: «Собственник имеет право передавать заложенное имущество в пользование другим лицам только по согласованию с банком». Если собственник не сделает этого, а банк узнает о нарушении договора, он может обязать выплатить всю сумму долга по договору досрочно.
Получается, что первостепенно собственник должен внимательно изучить ипотечный договор: имеется ли там запрет на сдачу квартиры в аренду и нужно ли согласовывать сдачу в аренду с банком.
Минимизировать риски, связанные со сдачей ипотечной квартиры в аренду, и оперативно получить разрешение от банка помогут специалисты платформы «Все дома». Здесь можно получить бесплатные консультации и решить вопросы в короткие сроки.
Взаимодействие с банком и получение разрешения
Иногда некоторые собственники не извещают банк о том, что сдали квартиру в аренду. Они считают, если просрочек по ипотечному договору нет, банк не особо пристально следит за квартирой.
Но по закону кредитор имеет полное право в любое время проверить, соблюдаются ли условия договора. Если вы нарушили договоренности, банк вправе:
- Вынести устное предупреждение. Впоследствии при повторной фиксации нарушения — установить санкции.
- Выписать штраф. Что негативно отразиться на вашей кредитной истории.
- Расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения ипотеки. Если собственник не сможет выполнить требования, квартира будет изъята и продана с аукциона.
Банк может отказать собственнику, если при покупке жилья были использованы средства маткапитала. Это обусловлено тем, что субсидия от государства выдаётся для улучшения жилищных условий детей. То есть по закону семья должна непосредственно жить в этой квартире, а не сдавать её в аренду.
Как решит банк именно в вашем случае — не известно. Именно поэтому важно действовать согласно договору и известить кредитора о своих намерениях. Для этого нужно обратиться к сотрудникам банка и написать типовое заявление.
Иногда банк может потребовать от собственника ипотечной квартиры проект договора аренды, в котором прописаны:
- Условие: «На дату подписания договора найма объект недвижимости находится в залоге у банка».
- ФИО и паспортные данные арендодателя.
После того как получили одобрение, можете приступать к заключению договора с жильцами. Если банк не выдал разрешение, можете перекредитоваться в другом банке и подать там новое заявление.
Договор аренды: зачем он нужен и какие нюансы важно учесть
Почему важно заключить договор
Отметим, что по закону сдача квартиры в аренду без официального оформления запрещена. В итоге собственника могут привлечь к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, а также взыскать суммы всех неуплаченных налогов, штрафов и пеней.
Поэтому заключать договор необходимо в любом случае, даже если квартира не находится в ипотеке.
Помимо этого договор помогает защитить собственника от недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество или срывать сроки оплаты.
Как правильно составить договор аренды
Договор регулирует отношения между арендодателем и арендатором, поэтому он обязательно должен быть составлен в письменной форме в 2-х экземплярах: по одному для каждой стороны.
Мы рекомендуем отметить в нём:
- Предмет (вид недвижимости) и срок договора.
- Описание жилья: адрес, площадь, количество комнат, перечень мебели и техники, качество ремонта и т.д.
- Права и обязанности сторон.
- Условия оплаты, включая дату для ежемесячной оплаты аренды и залоговую сумму.
- Паспортные и контактные данные каждой из стороны.
Составить максимально подробный договор и учесть все нюансы для сдачи жилья в аренду помогут специалисты платформы «Все дома». Заполните заявку на сайте и получите бесплатную юридическую консультацию.
Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сравнить процент по ипотеке с доходностью аренды и учесть способ, который выберет собственник.
Средние значения доходности аренды и ипотечной ставки в стране
Стоимость жилья за последние 2 года выросли примерно на 20-25%. Однако арендные ставки при этом остались примерно на том же уровне. Поэтому доходность со сдачи квартиры в аренду сейчас невысокая.
Так, например, доходность однушки без учёта налогов и КУ в Москве в среднем составляет 5,14%, в Санкт-Петербурге — 4%. В малых городах она выше.
По данным ЦБ РФ средняя ипотечная ставка в стране по итогам 3 квартала 2023 года составила 14,16% годовых. Очевидно, что доходность аренды не покрывает стоимость ипотеки.
Налогообложение доходов от аренды
Чтобы декларировать доходы от сдачи квартиры в аренду, собственник может воспользоваться одним из способов.
- НДФЛ для физических лиц: процентная ставка составит 13%.
- Упрощенная система налогообложения для ИП — 6%.
- Налоговый патент для индивидуальных предпринимателей — 6%.
- Налог для самозанятых — 4% или 6% в зависимости от того, сдаёте вы квартиру в аренду физлицу или юрлицу.
Анализируя процентные ставки, можно сказать, что наиболее выгодно для собственника уплачивать налог для самозанятых и сдавать жилью физлицам. К тому же этот способ очень прост в исполнении — достаточно зайти в приложение «Мой налог» и совершить продажу. Данные автоматически отправятся в налоговую.
Рассмотрим на примере, какой доход принесет собственнику сдача квартиры в аренду и сколько он потратит на погашение ипотечного кредита.
Сколько принесёт аренда?
Допустим, вы приобрели в ипотеку однушку в Санкт-Петербурге за 7 млн. рублей. Доходность аренды составляет 4%. Вы оформлены как самозанятый и сдаёте квартиру физлицу, поэтому можете платить налог с аренды по ставке 4%. Ежемесячные расходы на коммунальные платежи в среднем составляют около 5 тыс. руб.
Итого в год аренда принесет: 7.000.000*4%/100% = 280.000 руб.
В месяц: 280.000/12 = 23.333 руб.
Ежемесячные доходы собственника за вычетом налогов и КУ составят: 23.333-(23.333*4%)-5.000=17.400 руб.
Сколько заберёт ипотека?
Первоначальный взнос по ипотеке составил 3 млн. руб. Срок кредита — 20 лет. Процентная ставка по договору — 10,5%.
В этом случае ежемесячный платеж составит 39.935 руб.
Получается, что ежемесячные доходы собственника со сдачи квартиры в аренду покрывают практически половину всех расходов на ипотеку.
Чтобы ежемесячный доход с аренды полностью покрывал ежемесячный платеж по ипотеке, необходимо увеличить сумму первоначального взноса до 5,2 млн. руб.
Согласовать с банком сдачу ипотечной квартиры в аренду и составить договор аренды помогут эксперты платформы «Все дома». Ответим на все вопросы и оформим документы с учётом требований законодательства.
