Как обменять квартиру на квартиру: 5 шагов
Обмен квартиры помогает переехать в другое жильё без потери времени на прямую продажу, отслеживание цен на недвижимость и трат денег на аренду. Это важно для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, переселиться в другой район или город, а также разменять одну недвижимость на несколько других. У таких сделок много нюансов — объясняем, как сделать обмен квартиры на квартиру грамотно и избежать подводных камней.
Содержание статьи
Главное о процедуре
Обмен квартиры — это переезд из одной недвижимости в другую. Со стороны закона такое возможно только между нанимателями жилья, принадлежащего государству. Так почти всегда происходило до введения приватизации в 1991 году, когда у граждан появилась частная собственность. Делается это и сегодня, но реже, потому что многие уже успели приватизировать недвижимость.
Тогда есть ли сейчас обмен квартирами без продажи между собственниками? Безусловно. Производится это по договору мены — именно так корректнее называть процесс обмена.
Ещё можно использовать альтернативную сделку — одновременные реализация квартиры и приобретение новой недвижимости. Кроме продавца и покупателя, сюда добавляется третий участник с деньгами.
Редко выходит, что в процессе участвует равнозначное недвижимое имущество. В такой ситуации стороны должны договориться, как обменять квартиру на квартиру с доплатой, причём не только денежной, но и, например, в виде мебели или техники — этим имуществом тоже можно компенсировать разницу.
Есть ещё два варианта, как произвести обмен квартиры на квартиру:
- При покупке новостройки можно поучаствовать в программе Trade-in от девелоперов, обычно по её условиям цена квартиры фиксируется на момент сделки, а покупатель продолжает пользоваться своим жильём, пока дом не будет сдан;
- Обменять квартиру на две квартиры и более поможет размен: юридически он не отличается от классической цепочки купли-продажи, разве что договоров будет больше.
Можно ли обменять квартиру на другую, если ваша недвижимость приобретена в ипотеку? Да, но потребуется согласование банка, чтобы он одобрил новую залоговую недвижимость вместо старой. Ещё при операциях со своим жильём можно взять ипотеку. Это важно знать, если думаете, как обменять квартиру на квартиру с доплатой: банк может предоставить финансирование на остаток суммы.
Любой процесс из этого списка относится к сложным сделкам, поэтому лучше работать со специалистами: они помогут не только с документами, но и с поиском. Многие люди обращаются именно к риелторам, так как обменять квартиру на квартиру с ними проще. Возможно, среди их клиентов уже есть владельцы вашего будущего жилья.
Есть ли обмен квартир среди наших услуг? Да, специалисты платформы «Все Дома» решают любые жилищные вопросы и знают, как можно обменять квартиру на квартиру быстро, выгодно и без рисков. Мы собрали собственную базу недвижимости с более чем миллионом актуальных объектов.
Почему обмен квартиры может быть выгоднее купли-продажи
Объясним через ситуацию. Когда вы продаёте единственную недвижимость и параллельно покупаете другую, то в какой-то момент остаётесь без жилья — на время, но всё же.
Такие сделки редко проводятся одним днём, поэтому придётся договариваться с новыми владельцами об отсрочке переезда или искать вариант в аренду. Так что готовьтесь сделать скидку покупателям или выделить часть средств на съёмную недвижимость. Получив нужную сумму на руки, можно потерять часть средств из-за динамики в ценах.
Выбирая мену, вы не зависите от колебаний рынка и не остаётесь без крыши над головой, так как обменять квартиру на квартиру можно одним днём. Ещё даже если сделка сорвётся, ваше жильё останется в собственности.
Но есть и минусы: из-за ограниченного выбора и разницы в желаниях сторон искать нужный вариант можно не один год. И всё же преимуществ у этой процедуры больше, главное — чтобы все объекты и их собственники были юридически чисты.
Ещё один приятный плюс: при равнозначном обмене вы освобождаетесь от налога, об этом чуть позже.
Мы уже говорили про то, что обмен лучше доверить профессионалам: это сбережёт не только ваше время, но и деньги. Если же решитесь действовать самостоятельно, то воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией.
Шаг 1: подготовка недвижимости
Переехать в жильё мечты можно быстрее, если понимать, как произвести обмен квартиры на квартиру. Сперва нужно подготовить недвижимость к процессу.
- Сделайте фотографии всех пространств при дневном свете. Идеально организовать съёмку в солнечную погоду. Специалиста можно не нанимать: нужны лишь камера или смартфон с хорошим разрешением.
- Посмотрите другие объявления и придумайте своё привлекательное описание: расскажите, какие работы сделаны в квартире, что ещё предстоит сделать новым владельцам, уделите внимание инфраструктуре и транспортной доступности.
Как обменять квартиру на квартиру ещё оперативнее? Проведите несложный косметический ремонт. Это улучшит общее восприятие вашего жилья и поможет повысить его цену при минимальных вложениях. По нашему опыту лучше делать ставку на скандинавский минимализм: светлые стены, отсутствие лишних деталей.
Шаг 2: поиск вариантов для обмена и оценка
Многих волнует вопрос, можно ли обменять квартиру на другую без агентств и риелторов самостоятельно? Да, но поскольку процесс относится к сложным, провести его будет нелегко и затратно по времени. Мы уже говорили про годы поисков — к сожалению, это не шутка.
Если решитесь действовать самостоятельно, то сначала нужно оценить рыночную стоимость вашей недвижимости и желаемого варианта — так вы поймёте, можно ли обменять квартиру с доплатой или достаточно просто провести взаимную передачу имущества.
Узнать цену недвижимости можно за пару минут с помощью нашего онлайн-калькулятора или бота в Telegram — выбирайте, что удобнее.
Шаг 3: коммуникация с участниками сделки и подготовка документов
В первую очередь следует убедиться, что желаемая квартира соответствует её характеристикам описанию, так как сделать обмен квартиры на квартиру можно только если знать о будущей недвижимости всё.
Уточняйте не только метраж и состояние коммуникаций, но и расположение, время до метро, инфраструктура в шаговой доступности — многие владельцы могут приукрасить эту информацию.
На этапе общения предоставьте оценку вашей квартиры и подробно опишите её. Договоритесь о сроках обмена, возможных датах для переезда и порядках расчёта, если будет доплата — всё это также должно быть зафиксировано в будущем договоре.
Когда придёте на просмотр, тщательно проверяйте недвижимость на месте, для этого можно даже нанять риелтора. И конечно, внимательно относитесь к документам, вот минимум понадобится и от второй стороны, и от вас ещё до сделки:
- паспорта всех жильцов или свидетельства о рождении, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние;
- документы, подтверждающие передачу жилья нынешнему владельцу: договоры купли-продажи, ренты, дарения или участия в долевом строительстве, свидетельства о приватизации или праве на наследство — зависит от конкретной ситуации;
- выписка из ЕГРН — можно оформить онлайн на Госуслугах;
- кадастровый паспорт;
- черновик договора мены или купли-продажи.
Дополнительно можно запросить справку об отсутствии задолженности по ЖКУ, а если квартира ипотечная — согласие банка. Уточните, есть ли в квартире жильцы, в своё время отказавшиеся от приватизации: если они не выпишутся до сделки, то выселить их после будет почти невозможно.
Шаг 4: оформление договора
Договор мены включает в себя все данные о квартире, в том числе информацию о её переходе собственникам, условия и ответственность сторон. Как обменять квартиру на квартиру с доплатой по договору? Подробно указать порядок расчётов.
Такой этап — самый важный в процессе, поэтому обязательно возьмите консультацию у юриста или нотариуса, чтобы всё условия были соблюдены. Это стоит денег, но сэкономит ваши средства в будущем.
Шаг 5: оплата налогов
Сделки с равноценной недвижимостью не облагаются налогом, так как обменять квартиру на квартиру без доплаты получится только без получения прибыли. Если же в сделке появляются деньги, то на неё распространяется НДФЛ в размере 13%. Но согласитесь, это меньше, чем если платить налог за всю стоимость квартиры, как при купле-продаже.
Можно ли обменять квартиру с доплатой, избежав налогов вообще? Да, если вы соответствуете одному из критериев:
- владеете квартирой минимум три года, если она является единственным жильём, получена в наследство, подарена или передана по договору ренты;
- зарегистрировали право собственности минимум пять лет назад — тут без особых условий.
Такие же правила действуют при альтернативной сделке.
Резюме
В отличие от купли-продажи, обмен квартиры на квартиру помогает переехать сразу, снизить налогооблагаемую базу или вовсе не платить налоги. Оформить его можно двумя способами: договором мены — при равнозначной стоимости или с доплатой, купли-продажи — при альтернативной сделке. Поиск нужного варианта может занять много времени, а ещё сам процесс относится к сложным, поэтому на любом этапе лучше действовать с экспертом.
Платформа «Все Дома» решает любые вопросы с недвижимостью. Мы подскажем, как обменять квартиру без доплаты или с ней, подберём подходящий вариант и проведём сделку юридически грамотно. Записывайтесь на консультацию, это бесплатно.
