Ипотека или аренда — что выбрать? Сравнение выгоды на примерах
Что выгоднее — ипотека или аренда? Как правильно оценить риски и преимущества каждого решения? Как избежать ошибок? Сразу оговоримся, что единственно верного ответа о том, что лучше, нет. Считать придется в каждом случае отдельно.
Летом Минстрой анонсировал программу субсидирования платы за съемную недвижимость молодым семьям. По ней планируется возмещать 50% от затрат за аренду жилья людям, чей возраст меньше 35 лет. Обязательное условие — делать накопления на первоначальный взнос за квартиру, приобретаемую в ипотеку. О каких суммах идет речь, пока неизвестно, в любом случае такое решение подойдет не каждому из-за высоких ежемесячных трат. Поэтому остается выбор из двух вариантов — брать ипотеку или платить аренду. Рассмотрим их плюсы и минусы.
Плюсы и минусы ипотеки
Плюсы:
- Возможность получить жилье в собственность при уплате первого взноса от 10% всей стоимости недвижимости.
- Полная свобода действий в вопросах ремонта и перепланировки (законной).
- Можно зарегистрировать всех членов семьи и воспользоваться социальными услугами (школа, детский сад).
- Можно сэкономить за счет специальных госпрограмм (например, купить квартиру по Дальневосточной ипотеке, Льготной ипотеке со ставкой до 8%, ипотеке для IT-специалистов со ставкой до 5%, Семейной ипотеке до 6%).
- Доступность различных льгот — можно использовать материнский капитал и погасить до 775 628 руб., получить налоговый вычет на стоимость квартиры и проценты на обоих супругов до 650 000 руб., воспользоваться помощью для многодетных семей в размере 450 000 руб.
- В сложном финансовом положении можно воспользоваться кредитными каникулами — отсрочкой платежа на 6 месяцев.
- В некоторых случаях рост цен на жилье превышает затраты на проценты. Например, купленная квартира за 2 млн руб. через 10 лет стала стоить 3,5 млн, а затраты на ипотеку при сроке кредитования на 10 лет и ставке 8% составили всего 2,620 млн руб. Если сюда добавить другие льготы, то выгода становится еще больше.
- Часто ежемесячный платеж по ипотеке соизмерим с тратами за съемное жилье. Это значит, что сумма, потраченная на аренду просто «сгорит» по итогу, а платежи по ипотеке являются инвестицией в собственную квартиру.
Минусы:
- Требуется первоначальный взнос, который составляет не менее 10 %.
- Необходим стабильный доход и финансовая дисциплина, задержать платеж без уплаты штрафа не получится.
- До полной выплаты ипотеки квартира находится в залоге у банка, поэтому некоторые действия требуют согласования с финансовым учреждением.
- Отсутствие мобильности, так как сменить квартиру быстро не получится, а при продаже недвижимости, которой владели меньше 3 лет, нужно заплатить налог на прибыль.
- Новостройка потребует дополнительных вложений в ремонт и покупку мебели.
- Необходимо собрать большой пакет документов, в том числе потребуется подтвердить официальный доход.
- В случае задолженности ухудшается кредитная история, а квартиру могут забрать за долги.
Когда стоит выбрать ипотеку
Покупка квартиры в кредит подойдет тем, кто имеет стабильный заработок или финансовое обеспечение (другая недвижимость, земельный участок и все, что можно продать для уплаты долга в случае потери работы), хочет иметь свое жилье и самостоятельно решать все бытовые и социальные вопросы.
Плюсы и минусы аренды съемного жилья
Плюсы:
- Мобильность. Полная свобода в выборе города или района. Если не нравится расположение или соседи, всегда можно переехать.
- Соответствие требованиям. Квартиру можно снять рядом с работой или нужной школой, при рождении ребенка можно в короткие сроки «увеличить» жилплощадь.
- Возможность жить там, где купить квартиру не по карману. За относительно небольшую арендную плату становятся доступными элитный ЖК, центр города, обустроенный микрорайон.
- Не нужно думать о ремонте, контролировать работу УК, заботится об общедомовых нуждах. Это бремя лежит на плечах владельца недвижимости.
- Минимум документов. Для аренды достаточно иметь паспорт, подтверждать доход не требуется.
- Можно допустить просрочку, это не отразится на кредитной истории. Собственник может пойти навстречу при потере работы и подождать некоторое время с оплатой.
- Не требуются большие накопления – достаточно суммы на 1-2 платежа и комиссию риелтора.
Минусы:
- Стоимость аренды может измениться в любой момент, что приведет к незапланированным расходам или вынудит искать новую квартиру.
- Трата на комиссию риелтору, поскольку рынок съемного жилья практически весь поглощен посредниками.
- Полная незащищенность от любых решений владельца. Жильцов могут выселить без предупреждения или обмануть.
- Нельзя распоряжаться квартирой в полной мере — сделать ремонт, оперативно заменить вышедшие из строя коммуникации, прописаться, завести животного без разрешения владельца.
- Эмоциональное ощущение уязвимости, когда живешь в чужом доме. Плюс некоторые арендодатели могут приходить без предупреждения в неудобное время и контролировать проживание.
Когда стоит выбрать аренду
Такой вариант можно рассмотреть, когда вы только приехали в новый город и не решили, останетесь ли здесь, а также если нет уверенности в завтрашнем дне в плане работы. Также аренду выбирают перед ипотекой, чтобы познакомиться с районом. В остальных случаях недостатки чаще перевешивают все преимущества.
Прежде, чем сделать выбор, задайте себе 8 вопросов:
- Хватит ли моего дохода на данный момент, чтобы платить ипотеку или аренду (опираться нужно на больший платеж)?
- Насколько есть уверенность в доходе через 5-10 лет?
- Достаточно ли у меня денег для первого взноса?
- Смогу ли я в случае потери работы найти средства?
- Хватит ли мне денег на жизнь после всех выплат?
- Когда я получу ключи?
- Смогу ли я сделать ремонт и купить мебель?
- Хочу ли я остаться в этом городе и в конкретном районе на долгое время?
Примеры и расчеты
Окончательное решение помогут принять конкретные цифры. Допустим, с учетом всех базовых трат (питание, одежда, оплата транспорта и пр.) у вас есть 60 тыс. руб., которые можно потратить на ипотеку или аренду квартиры в 2023 году. Делаем сравнение вариантов и ищем разницу.
Арендуем квартиру
За 60 тыс. руб. в месяц можно найти одно- или двухкомнатную квартиру во вторичном фонде Москвы в пределах МКАД, но за ТТК. Если взять срок проживания 15 лет, то за это время будет выплачено 10,8 млн руб. И это при условии, что плата останется прежней, хотя для столицы это нереально, т. к. по подсчетам «ЦИАН.Аналитики» только за последние месяцы аренда выросла в среднем на 4,7-7,3%. За 15 лет сумма может увеличиться еще больше.
Берем ипотеку
Чтобы ежемесячный платеж составлял 60 тыс. руб., можно купить квартиру за 7 млн руб. с первоначальным взносом в 700 тыс. руб. на срок 15 лет по льготной ставке 8 %. За эту сумму на рынке можно найти квартиру-студию в пределах МКАД или однокомнатную квартиру в пределах ЦКАД. При этом размер ежемесячного платежа независимо от экономической ситуации, инфляции и других событий не будет больше указанного, а при досрочном погашении станет меньше.
Приведенные примеры являются усредненными. Всегда можно попытаться найти более выгодные варианты по ипотеке или аренде. Платформа «Все Дома» поможет подобрать квартиру и лучшие финансовые условия в соответствии с вашими запросами, а специалисты оформят сделку бесплатно. Заполните форму заявки внизу, чтобы получить консультацию экспертов.