Нужно ли платить налог при обмене квартиры? Комментарий специалиста платформы Все Дома
Если вам удалось найти более интересный вариант недвижимости, а ее владелец согласен поменяться на вашу, это большая удача. Так проще, быстрее и удобнее — всё можно провести в одной сделке. Но нужно ли платить налог при обмене квартиры, когда фактически деньги никто никому не передавал, а объекты равноценны по стоимости? В некоторых случаях да. Разбираемся детально.
Содержание статьи
- Обмен квартиры с точки зрения закона
- Как рассчитывается налоговая база?
- Как рассчитывается налог в зависимости от срока владения квартирой?
- Как быть, если минимальный срок не истёк?
- Как выгоднее оценить квартиру?
- Можно ли использовать налоговый вычет на покупку квартиры по обмену?
- Как регистрируется право собственности по договору мены?
Обмен квартиры с точки зрения закона
С позиции участников сделки они меняют один объект недвижимости на другой, просто заменяют правоустанавливающие документы, не платят денег и не получают их. Фактически никто не получает доход, значит, налог платить при обмене квартир не надо. Но данный подход неверен согласно действующему законодательству.
Статья 567 ГК РФ указывает, что при обмене каждая из сторон выступает одновременно продавцом и покупателем. Таким образом, получается, что фактически проводятся две сделки купли-продажи. Вы передали другому имущество, а сами получили его имущество. Именно полученная квартира или дом и будет является доходом. То, что «живых» денег получено не было, роли не играет.
Как рассчитывается налоговая база?
Закон лишь позволяет упростить процесс оформления, и только. В остальном к купле-продаже и обмену квартиры применяются единые требования. Чтобы понять, нужно ли в вашем случае платить налог, нужно знать:
- Срок владения вашей недвижимостью.
- Сумму дохода, полученную по сделке (определяется оценкой стоимости).
Если на этом этапе возникают сложности, лучше доверить весь процесс специалистам. Они правильно рассчитают сроки и порекомендуют оптимальные варианты. Платформа «Все дома» — удобный сервис для проведения любых сделок с недвижимостью. Бонусом предоставляется бесплатная консультация.
Как рассчитывается налог в зависимости от срока владения квартирой?
Чтобы определить, будет ли налагаться налоговое обременение, нужно рассчитать сроки владения объектом. Если право собственности зарегистрировано в 2017 г., продавать или менять квартиру без необходимости уплачивать налог можно только через 5 лет. Если покупка и оформление состоялись до 2016 г. или в 2020 г., минимальный срок составляет 3 года. В остальных ситуациях платить налог при обмене квартиры придется.
Право собственности на недвижимый объект начинает действовать с даты гос. регистрации. Точное число указывается в свидетельстве о собственности и выписке ЕГРН. Из правила есть исключения, например, они распространяются на объекты, переданные в наследство, через кооператив или переуступке прав. Для таких ситуаций лучше уточнять актуальные требования отдельно.
Внимание! Срок вашей регистрации в квартире для расчета налоговой базы никакого значения не имеет. Учитывается только время нахождения в собственности.
Как быть, если минимальный срок не истёк?
На основании статьи 210 НК РФ налоговая база рассчитывается исходя из размера дохода минус налоговый вычет. Получается, если квартиры оцениваются по 2 млн руб., каждый после сделки обмена имеет доход в 2 млн руб. С них и нужно заплатить налог. Чтобы снизить сумму, можно пойти двумя путями:
- Написать заявление о вычете, сумма которого равна фактическим расходам на покупку. Например, вы меняете квартиру, купленную за 2 млн руб. на квартиру, которая стоит также. Получается, что доходы с продажи равны расходам на покупку. Подтвердить можно договором, распиской, квитанцией из банка. Такой вариант подходит для ситуаций, когда квартиру покупали на собственные средства и в наличии все документы. Декларацию 3-НДФЛ подать все равно нужно.
- При продаже можно самостоятельно выбрать фиксированный налоговый вычет размером 1 млн рублей. Это право не зависит от сроков владения и позволяет провести сделку даже через неделю после получения в собственность. В таком случае подтверждать расходы не требуется, достаточно заявить о сделке в декларации. Данное решение оптимально, когда нет подтверждения расходов (квартира досталась в наследство или подарок).
Как выгоднее оценить квартиру?
При обмене оптимально вести оценку квартир на основании кадастровой стоимости. Прописывать цифры больше можно, но и сумма налога будет выше. А вот занижать не имеет смысла. Налоги будут рассчитаны все равно от кадастровой стоимости. В договоре в обязательном порядке прописывать цену обоих объектов, иначе его признают недействительным.
Практически всегда кадастровая стоимость хоть незначительно, но различается. Чтобы дальше разобраться с необходимостью уплаты налога, следует рассчитать минимальную стоимость квартир. Для этого кадастровая стоимость умножается на коэффициент 0,7. Если в результате:
- Ваша квартира дешевле. Налогооблагаемый доход считается как кадастровая стоимость той квартиры, умноженная на 0,7.
- Ваша квартира стоит больше. Так кадастровая стоимость вашей квартиры умножается на 0,7.
Получается, что, если ваш доход после обмена квартир превысил расходы, платить налог нужно с получившейся разницы. Когда траты составили сумму, которая больше дохода, ничего оплачивать не требуется. При этом декларация подается в каждом случае.
Можно ли использовать налоговый вычет на покупку квартиры по обмену?
Как говорилось выше, обе стороны, совершая обмен, одновременно отдают квартиру и получают новую. При этом НК РФ не вводит ограничения на способы оплаты. При совершении мены расчёт ведётся не финансовыми средствами, а имуществом. Соответственно, чтобы снизить финансовое бремя, каждый участник сделки может воспользоваться правом получить однократный имущественный вычет при покупке жилья в размере не более 2 млн руб. Если вычет был получен ранее, повторить его нельзя.
Как регистрируется право собственности по договору мены?
Сделка ведется аналогичным образом, как и при купле-продаже, через Росреестр. Оба участника должны подать заявление о переходе права собственности вместе с пакетом документов. По итогу каждый получает выписку из ЕГРН, в которой зафиксирован переход права собственности.
Используя все законные возможности для уменьшения налоговой базы при обмене квартиры, можно значительно снизить размер налога. Главное важно учесть все правила предоставления вычетов, указанные в законах сроки и правила составления договора мены. Провести сделку без участия специалиста очень сложно. Сервис «Все дома» — ваш бесплатный помощник в решении любых вопросов с недвижимостью. Заполните заявку, и мы перезвоним, чтобы рассказать обо всём подробнее.
