Стоит ли инвестировать в апартаменты в 2024 году? Как выбрать лучшие объекты для вложений
Апартаменты — один из видов коммерческой недвижимости, которую используют для получения прибыли или умножения капитала, а также для постоянного проживания. Внешне оно ничем не отличается от квартиры, поэтому вполне может выступать в качестве альтернативы инвестициям в жилую недвижимость.
Разбираемся, стоит ли инвестировать в апартаменты, действительно ли они дешевле квартир и какие есть риски таких вложений.
Содержание статьи
Чем апартаменты отличаются от квартир?
Юридически апартаменты — нежилые помещения, поэтому в отношении них действуют повышенные ставки налогов и более высокие тарифы ЖКХ как для коммерческой недвижимости.
Льготы по ЖКХ и налоговые вычеты в случае владения апартаментами не применяются. Также на покупку апартаментов не распространяются льготные кредитные программы, на них нельзя потратить материнский капитал.
Есть и другие отличия апартаментов от квартиры:
- На апартаменты не распространяются требования для жилых помещений, в том числе по планировке и шумоизоляции. Их можно использовать для ведения бизнеса в качестве офиса или студии.
- Собственник апартаментов не может прописаться в них и может иметь только временную регистрацию. Если же апартаменты расположены в деловом центре, нельзя сделать даже её.
- Владельцы апартаментов освобождены от взносов на капитальный ремонт здания.
Что считают главным достоинством апартаментов?
Ответ — их стоимость. Считается, что она ниже цены квартир той же площади и с другими сопоставимыми характеристиками.
При этом апартаменты, как правило, расположены в части города с развитой инфраструктурой. Более высокую ставку налога на имущество частично позволяет нивелировать более низкая, чем у квартир, кадастровая стоимость.
Исторически апартаменты в среднем стоили дешевле аналогичных по характеристикам квартир. Однако сейчас эта разница в цене сохраняется не для всех классов апартаментов. Если сравнивать квартиры и апартаменты с аналогичными сроком сдачи, отделкой и локацией внутри каждого класса, то разница действительно будет составлять 15–20%. Но с учетом того, что многие апартаменты находится на заключительной стадии строительства и реализуются с разными видами отделки, средняя цена квадратного метра может быть выше, чем в квартирах.
Если перед вами стоит вопрос приобретения апартаментов, можно обратиться за помощью к профессионалам. Наша платформа «Все Дома» предоставляет юридические консультации и оказывает помощь с финансированием под залог недвижимости.
Какие есть преимущества и недостатки инвестиций в апартаменты?
Преимущества:
- В большинстве случаев более низкая стоимость по сравнению с ценой на квартиры.
- Удобное расположение апартаментов в районах с готовой и развитой инфраструктурой.
- Широкий выбор вариантов для получения прибыли.
Недостатки:
- Слабо проработанная законодательная база.
- Повышенный налог на имущество по сравнению с жилой недвижимостью.
- Отсутствие налоговых вычетов.
- Отсутствие программ господдержки для отдельных категорий граждан.
- Более высокие коммунальные платежи и отсутствие постоянной регистрации по месту жительства для собственников.
Какие расходы несёт инвестор?
- Оплата коммунальных услуг. Тарифы на отопление, водоснабжение, водоотведение, электроэнергию, вывоз мусора и другие опции в среднем на 10–25% выше, чем в многоквартирных домах. Содержанием апартаментов занимается управляющая компания, которая сама и устанавливает цены. Стоимость услуг также зависит от класса апартаментов.
- Амортизация помещений. Периодический ремонт номера и вышедшей из строя техники — ещё одна статья регулярных трат инвестора. При посуточной аренде амортизационные расходы выше, чем при сдаче недвижимости на долгосрочной основе.
- Налоговая нагрузка. Сдача в аренду помещений — вид бизнеса, подпадающий под налогообложение. Инвестор должен ежемесячно отчислять в бюджет от 6 процентов с суммы дохода.
- Оплата услуг управляющей компании. Размер определяется внутренней политикой конкретной УК и в среднем составляет от 15 до 30% от выручки.
- Страховые взносы. Сумма платежей зависит от рисков, которые покрывает страховка. Это может быть порча техники, мебели, отделки, оснащения и даже потеря арендной платы из-за простоя бизнеса. Взносы рассчитываются по специальной формуле на определенный период времени: на 3 месяца, полгода или год.
Как оценить перспективы вложений в апартаменты?
Инвестиции в апартаменты чаще всего рассматривают для:
- Получения дохода от сдачи помещения в аренду и последующей перепродажи.
- Для аренды апартаментов и их последующей сдачи в субаренду. Например, после ремонта.
- Вложение в паевой инвестиционный фонд (ПИФ) в сфере недвижимости.
Купить апартаменты может как физическое лицо, так и юридическое. Для покупки недвижимости, как и для приобретения жилой площади, можно взять ипотечный кредит.
При продаже апартаментов физические лица должны уплатить НДФЛ в размере 13% (15% для ИП), юридические лица — НДС в размере 20%. Также необходимо платить налог на имущество, ставка которого варьируется в зависимости от региона (для Москвы — 0,5–2% в год).
При этом доходность инвестиций в апартаменты с учетом сдачи в аренду в среднем достигает 9–10% в год.
Привлекательными для инвестиций являются апартаменты, которые отвечают следующим требованиям:
- Относительно низкая стоимость.
- Наличие отделки.
- Хорошая транспортная доступность.
Если вы хотите подобрать идеальный объект для инвестиций, можно обратиться на платформу «Все Дома». Специалисты разберут ваш запрос, найдут подходящие объекты и сопроводят на каждом этапе сделки.
Какие есть риски при инвестициях в апартаменты?
Основными рисками инвестирования средств на этапе строительства апартаментов остаются, как и в случае инвестирования в любую другую новостройку, затягивание сроков строительства и вероятность заморозки проекта или банкротства девелопера.
Также существует риск, что апартаменты будут простаивать, и полученный с них доход окажется намного меньше, чем хотелось бы. Чтобы этого избежать, необходимо максимально изучить рынок и грамотно подойти к выбору объекта и стратегии инвестирования.
Ключевую роль играет добросовестность застройщика. Проверить её можно, изучив его историю, сданные объекты, проблемы, которые с ним возникали. Если здание уже построено, то нужно изучить качество постройки и внутренней отделки, а также местоположение апартаментов: удобство района, развитость инфраструктуры и прочее.
Инвестору также следует внимательно подойти к выбору отельного оператора, ведь на заполняемость комплекса, а значит, и на будущий доход инвестора напрямую влияет работа управляющей компании.
Чтобы подобрать идеальный вариант апартаментов и снизить возможные риски при их покупке, обращайтесь к платформе «Все Дома», и специалисты обязательно окажут вам профессиональную помощь. Заполните форму ниже и мы оперативно свяжемся с вами!
