Хорошая квартира – плохой хозяин
К примеру, вы нашли на покупку квартиру- и все вас устраивает, цена, район, состояние, более того даже документы на право собственности покупателя чисты и без подводных камней. Однако стоит обратить внимание еще на один аспект – финансовое состояние самого продавца и вот почему.
Содержание статьи
К примеру, вы нашли на покупку квартиру- и все вас устраивает, цена, район, состояние, более того даже документы на право собственности покупателя чисты и без подводных камней (наследники, бывшие супруги, несовершеннолетние и пр.). Однако стоит обратить внимание еще на один аспект – финансовое состояние самого продавца. Часто бывает так что квартиру продает человек, который уже отвечает критериям банкротства – к примеру у него много непогашенных кредитов, по ним уже есть просрочки или что еще хуже идет судебное взыскание.
Чем чреват риск банкротства продавца?
Если продавец попадет в банкротство, то велика вероятность того, что конкурсный управляющий продавца-банкрота попробует признать сделку по купле продаже квартиры недействительной, чтобы вернуть квартиру в конкурсную массу для погашения долгов банкрота. Формально при этом вам должны будут вернуть деньги за квартиру, но в реальности, если купленное жилье не является единственным, вы встанете в очередь кредиторов и не факт, что до вас хоть что-то дойдет.
Насколько существенен данный риск? По данным газеты Коммерсант в 2023 году 350.8 тыс. граждан были признаны банкротами, при этом в 2022 году таких решений было 278.1 тыс. – как видим рост более 20%.
Как минимизировать этот риск?
Не стесняйтесь просить у продавца представить вам его кредитную историю – там можно увидеть все кредиты продавца и качество обслуживания долга. Также проверяйте продавца через сайт службы судебных приставов и картотеку арбитражных дел – там можно увидеть актуальные данные по исполнительным производствам и банкротным делам.
Напоминаем критерии, по которым гражданин может быть признан банкротом – сумма долга свыше 500 000 руб. и просрочка исполнения более 3 х месяцев.
Если вы все же решили купить квартиру у продавца с признаками банкрота (в конце концов скорее всего он продает квартиру для того, чтобы рассчитаться с долгами), то нелишне будет провести сделку так чтобы свести риск оспаривания к минимуму. Что для этого надо сделать?
- Сделка должна пройти по рыночной цене – заниженная цена относительно рынка – наиболее частая причина, по которой такие сделки оспариваются – суды считают, что это сделка с целью вывода активов должника и признают такие сделки недействительными. Отдельно встает вопрос «что считать рыночной ценой?» т. к. зачастую похожие квартиры могут стать по-разному из-за их состояния, расположения и т. п. Можно в такой ситуации сделать подборку аналогичных объявлений о продаже с сайтов по продаже недвижимостью, либо же заказать отчет о рыночной стоимости у сертифицированного оценщика. Четких критериев нерыночности нет, но по практике разница в 20% и более относительно рассчитанной рыночной цены уже может стать основанием для оспаривания.
- Желательно не проводить сделку по доверенности со стороны продавца если на то нет явных причин (к примеру продавец не находится на территории России). Мало того что в такой ситуации сам продавец может не согласиться с условиями сделки, проведенной по доверенности, так еще и в случае оспаривания такой сделки конкурсным управляющим это станет дополнительным фактором в пользу признания сделки недействительной.
- Расчеты строго в безналичной форме и без всяких «слагаемых» в виде расписок в получении части суммы наличными. Только безналичный расчет на полную сумму договора купли продажи будет подтверждать в суде что вы добросовестно рассчитались за квартиру. Расписка в получении наличных будет скорее свидетельствовать в пользу того, что вы сговорились с продавцом с целью спрятать активы от кредиторов.
- Покупаемая квартира должна быть вашим единственным жильем. Недавние поправки в закон о банкротстве лучше защищают интересы покупателя квартиры если она является единственным жильем. Ключевое отличие – даже в случае, если сделка будет признана недействительной, деньги за ее продажу достанутся непосресдвтенно вам а не поступят в общую конкурсную массу. (опять же – если вы указали в договоре реальную стоимость сделки). В таком случае шансы на возврат денег заметно увеличиваются в сравнинии с поптукой получить их из общей конкурсной массы – тот же Коммерсант пишет, что в 68% случаев кредиторы не получают вообще ничего.
Чем мы можем помочь?
Кстати, если вы надумаете покупать квартиру в кредит, то обращайтесь к нам – мы сделаем все нужные проверки за вас, более того проверим не только самого продавца, но и связанных с ним персон – иногда может «прилететь» и оттуда. Звоните нам по телефону +74951836009 и расскажите о своих планах – мы поможем им сбыться.