Как разменять или обменять неприватизированную квартиру: условия и нюансы
В России волна приватизаций недвижимости началась в 90-х, когда для этого появилась законодательная база. Но некоторые семьи так и не оформили право собственности на жильё, которым пользуются десятилетиями. Как быть, если понадобилось переехать: можно ли сегодня обменять неприватизированную квартиру или даже разменять её? Отвечаем в материале.
Содержание статьи
- Обмен или размен — в чём разница?
- Можно ли разменять неприватизированную квартиру или обменять её?
- Трудности поиска
- Какие ещё есть нюансы
- Оформление договора, возможность доплаты и дополнительные документы
- Когда нельзя проводить обмен неприватизированного жилья или его размен
- Где искать варианты обмена
- Выводы
Обмен или размен — в чём разница?
Многие считают, что обмен и размен недвижимости — это одно и то же. Но между двумя процедурами есть принципиальное отличие.
Обмен — это переезд в другую квартиру, которая может быть как равноценна прежнему жилью, так и лучше или хуже по условиям. Под разменом же подразумевается дробление одного объекта недвижимости на несколько: например, одна большая квартира меняется на две других с меньшей площадью.
Обмен обычно происходит, когда семье нужно переселиться в другой район. Размен чаще актуален, когда супруги разводятся или если родственники хотят разъехаться под разные крыши.
Решить эти и другие проблемы для недвижимости, находящейся в собственности, можно разными способами: заключить договор мены с владельцами желаемого объекта, продать квартиру и купить новую, провести альтернативную сделку. А вот обмен неприватизированного жилья или его размен усложняются тем, что оно не принадлежит гражданам, использующим его. Впрочем, мы решали и не такие вопросы, поэтому смело обращайтесь к специалистам платформы «Все Дома», а затем возвращайтесь к этой статье: дальше тоже будет много полезного.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру или обменять её?
Напомним, что квартиры, которыми владеют федеральные или местные власти, называются неприватизированными. Такая недвижимость переходит гражданам по договору социального найма, который разрешает использовать её по прямому назначению, проводить ремонт и даже перепланировки, но запрещает продавать, дарить и передавать в наследство.
Можно ли тогда обменять неприватизированную квартиру? Да, и по сути единственное, что с ней получится сделать — обменять на другую государственную недвижимость. Об этом говорится в 52 статье Жилищного Кодекса РФ. Кстати, до вступления в силу этого документа приватизированную квартиру можно было обменять на неприватизированную, а также поступить наоборот, но теперь так делать нельзя.
Что же тогда насчёт ситуации, когда вам нужно сразу несколько объектов недвижимости: можно ли разменять на них неприватизированную квартиру? Теоретически, да.
Трудности поиска
Главная проблема при обмене неприватизированной квартиры или её размене — это скудный выбор вариантов для переезда.
Когда мы разбирались, можно ли обменять приватизированную квартиру, то выяснили, что это сложно сделать даже с жильём, на которое оформлено право собственности. Ведь на обычных условиях подобрать недвижимость по конкретным критериям довольно тяжело. Неприватизированное жильё никто не спешит менять, к тому же с каждым годом его становится всё меньше.
Касаемо ситуации, когда вам нужно сразу несколько объектов недвижимости: можно ли разменять на них неприватизированную квартиру? Да, но это будет ещё сложнее, чем с обменом, поскольку нужно подбирать не одно жильё, а сразу несколько при и так ограниченном выборе.
Вместо размена намного проще приватизировать квартиру и провести с ней сделку на рыночных условиях. Сделать это лучше со специалистами платформы «Все Дома»: мы не только оформим жильё собственность, но и выгодно продадим его, а также предложим новые варианты, которые устроят вас и по условиям, и по стоимости. А если вам интересно, можно ли обменять у нас неприватизированную квартиру на другую, то — да, ведь мы способны на всё.
Какие ещё есть нюансы
Кроме небольшого выбора, в обмене или размене неприватизированной квартиры есть ещё одна сложность — получение согласия на переезд от наймодателя.
Со стороны властей главным критерием для нового жилья является соответствие учётной норме. Она разная для каждого субъекта РФ: например, в столице это 15 м2 на человека. Тогда московской семье из трёх людей придётся искать квартиру площадью 45 м2 и более.
Читайте также: Как работает трейд-ин квартиры: плюсы, минусы и риски
Помимо подбора по конкретному метражу, для переезда потребуется согласие всех жильцов, зарегистрированных в квартире. Но действовать можно и без него, если подать на них в суд и предоставить убедительные доводы о смене жилья.
Также когда в недвижимости зарегистрированы дети, то в процесс подключается опека, так как разменять такую неприватизированную квартиру или обменять её без согласия этой инстанции не получится. То же самое касается и других недееспособных членов семьи, которые имеют прописку в жилплощади.
Оформление договора, возможность доплаты и дополнительные документы
Для запуска процесса понадобится заявление об обмене, которое подписывается совершеннолетними жильцами и отправляется наймодателю. Также нужна будет справки, подтверждающие количество зарегистрированных граждан в квартире и отсутствие долгов по жилищно-коммунальным услугам. Полный список документов зависит от субъекта, в котором вы проживаете.
Сам обмен неприватизированной квартиры возможен только по договору обмена, который включает в себя права и обязанности участников процедуры, информацию о квартире, а также сроки переезда.
Поскольку в процессе отсутствует частная собственность, зафиксировать в договоре доплату в любом размере нельзя — это нарушает закон. Такое стало бы возможным, если бы у кого-то была своя недвижимость, но как мы уже говорили: обмен приватизированной квартиры на неприватизированную проводить нельзя.
В финале нужно переоформить договор соцнайма со старых жильцов на новых, а также прописаться.
Когда нельзя проводить обмен неприватизированного жилья или его размен
Классическим способом обменять не получится три типа недвижимости: выданную от работы служебную, предназначенную для временного проживания манёвренную, а также любую специализированную.
Остальные препятствия для обмена закреплены в ЖК. Во-первых, запрещены операции с квартирами, которые непригодны для проживания, располагаются в аварийном доме, здании под снос или если планируется в будущем вывести его из жилого фонда. Также не подойдёт имущество в доме, где планируется капремонт с тотальным переустройством и перепланировкой жилых помещений. Во-вторых, обменять или разменять неприватизированную квартиру не получится, если жильцы и наймодатель решают какие-то вопросы с этой недвижимостью в суде.
Отдельное правило есть для коммунальных квартир: здесь запрещён обмен с гражданами с тяжёлыми формами хронических заболеваний. Можно ли обменять неприватизированную квартиру в остальных ситуациях? Да, конечно, но следует учитывать и другие ограничения: например, если за жильцами есть задолженность по ЖКУ — тогда нужно отдельно договариваться с наймодателем.
Где искать варианты обмена
Как разменять неприватизированную квартиру, когда на примете нет других объектов? Можно использовать онлайн-площадки объявлений, попробовать сарафанное радио или расклеить текст своего предложения в желаемом районе.
Во многих городах есть специальные базы, в которых собраны объекты для обмена неприватизированного жилья: доступ к ним оформляется через МФЦ или сразу у вашего наймодателя — обратитесь за этим к нему.
Собственная обновляемая база недвижимости есть и у платформы «Все Дома»: в ней мы тоже можем найти объекты для обмена или размена даже неприватизированной квартиры.
Читайте также: Как обменять квартиру на квартиру: 5 шагов
Выводы
В ситуациях, когда нужно переехать из жилья в собственности муниципалитета или федеральных властей, многие не знают, можно ли обменять неприватизированную квартиру. Это реально, но в процессе есть определённые сложности: ограниченный выбор, необходимость согласования переезда со всеми жильцами и наймодателем. Кроме того, если среди зарегистрированных есть недееспособные граждане и дети, то понадобится подключать другие инстанции.
Самый действенный способ улучшить жилищные условия путем обмена или размена неприватизированной квартиры — оформить на неё право собственности. Но для этого понадобится ещё больше документов, с которыми придётся пройти не одну инстанцию. Специалисты платформы «Все Дома» готовы помочь вам с этими и другими вопросами в сфере недвижимости.
