Как работает трейд-ин квартиры: плюсы, минусы и риски
Планируя переезд в новый дом, люди думают, что нужно продавать квартиру, одновременно подбирать вариант для покупки и ещё где-то искать деньги на доплату. Но у многих крупных девелоперов уже давно есть специальные программы — трейд-ин при покупке квартиры в новостройке. Разберёмся, выгодно это или нет, а также в чём риски этого способа.
Содержание статьи
Что такое трейд-ин и чем он отличается от обмена
Трейд-ин (Trade-in) квартиры — это вариант обмена старой квартиры на недвижимость в новостройке. Прежнее жильё идёт на первоначальный взнос, а остальное оплачивается дополнительно собственными средствами или в ипотеку. Часто при покупке квартиры в трейд-ин люди обращаются за дополнительным финансированием, поэтому застройщики сотрудничают с банками и могут предложить сниженную ставку по жилищному кредиту.
Юридически такая сделка оформляется как продажа старой недвижимости и покупка новой — обычно это два договора. В этом и отличие процедуры от обмена квартиры, где можно обойтись лишь одним договором мены.
Кстати, если у вас нет времени на изучение документов и подбор программ трейд-ин при покупке квартиры, то обращайтесь к нам, платформе «Все Дома». Мы поможем на всех этапах сделки и найдём самые выгодные варианты, чтобы вы поскорее переехали в новостройку.
Возможен ли трейд-ин квартиры в ипотеке
Переезд из недвижимости, за которую ещё не погасили долг, в другое жильё реален, однако он будет более сложным. В процесс добавится одобрение банка на принятие новой квартиры в качестве залога.
Если вы до этого покупали ипотечное жильё в новостройке и теперь хотите переехать, то проще всего обратиться к вашему же девелоперу: его представители подскажут, как работает трейд-ин квартиры в вашем случае. Возможно, будут какие-то особые условия, которые ускорят переезд.
Как проходит трейд-ин при покупке квартиры
В общих чертах процесс от подбора до переезда можно уместить в шесть шагов.
- Обращение к застройщику, у которого вы хотите приобрести недвижимость.
- Оценка вашего жилья и соответственно расчёт суммы, которая будет использована для погашения части стоимости новой квартиры.
- Подбор квартиры в новостройке.
- Согласование нюансов сделки: владелец и девелопер согласовывают условия продажи и покупки квартир, включая финальную цену вашей недвижимости, сроки переезда, условия финансирования и другие детали.
- Заключение договора: на этом этапе застройщики стараются организовать всё так, чтобы продажа старой квартиры и покупка жилья прошли в один день.
- Передача прежней недвижимости девелоперу и заселение в новую квартиру.
Безусловно, в каждом конкретном случае процедура может отличаться. Например, если в трейд ин при покупке квартиры вы захотите включить средства маткапитала, то добавляйте согласование с органами опеки. То же самое касается продажи квартиры, на которую была потрачена эта семейная субсидия: здесь для одобрения сделки понадобится подтвердить, что с переездом жилищные условия детей улучшатся. Кроме того, в этом случае не получится купить квартиру в недостроенном доме: даже если застройщик разрешит переехать только после сдачи объекта, опека не даст добро на сделку.
Специалисты платформы «Все Дома» берут в работу даже самые сложные случаи. Если вы хотите использовать трейд-ин при покупке квартиры в новостройке, но не знаете, получится ли это сделать — обращайтесь к нам, мы подскажем.
Трейд-ин квартиры: выгодно или нет?
У программы есть четыре главных преимущества, которые позволяют сэкономить средства.
Во-первых, скорость: в среднем застройщики обещают выход на сделку за несколько дней. Это особенно важно в условиях, когда рынок недвижимости нестабилен и цены меняются каждую неделю, а то и день. Также давайте учитывать огромную разницу в динамике стоимости новостроек и вторичной недвижимости: первые дорожают намного быстрее вторых, что подтверждают данные Росстата за последние 10 лет.
Второй плюс — это экономия на операционных расходах. Продавцу не нужно отдавать деньги за услуги риелторов и юристов, платить за размещение объявлений на агрегаторах. Иногда подобные затраты могут составлять до 5% от стоимости квартиры, с трейд-ин при покупке квартиры их не будет.
Третье преимущество такого обмена — экономия времени. Не придётся искать квартиру под свой запрос, договариваться с покупателем или застройщиком. Все задачи по переезду решаются в одном месте: от поиска недвижимости до выбора ипотеки. Выгодно ли покупать тогда квартиру в трейд-ин? Конечно, ведь ваше время — это тоже деньги.
В трейд-ин участвуют как уже сданные в эксплуатацию объекты, так и строящиеся здания. Из второго типа выходит четвёртое преимущество программы — квартиры на этапе возведения дешевле готовых, но при этом очень быстро дорожают. При покупке квартиры в трейд-ин стоимость новостройки фиксируется, при этом часто девелоперы разрешают пользоваться прежним жильём до сдачи объекта и получения ключей.
Дополнительный бонус — ответственность сторон. Когда в процесс включено юридическое лицо, то есть застройщик, он отвечает своей репутацией, а также несёт материальную ответственность. Соответственно, это делает трейд-ин при покупке квартиры относительно безопасным процессом, по сравнению со сделками, в которых участвуют рядовые граждане: обмен, он же мена, или классическая купля-продажа.
Конечно, у программы есть и минусы. Например, во время трейд-ин квартиру выгодно покупают только застройщики: обычно они готовы приобрести вашу недвижимость со скидкой до 20% от рыночной стоимости. Однако остальные плюсы, вроде поиска покупателя или комиссий риелторам, компенсируют этот недостаток.
Также сама услуга трейд-ин при покупке квартиры может быть платной: конкретные условия лучше уточнять у компании.
Критерии для обменной квартиры
Итак, мы уже разобрались, как работает трейд-ин квартиры. Однако важно знать, что для обмена подойдёт не любое жильё. Девелоперы принимают только высоколиквидную недвижимость, которую они смогут легко продать. Перечислим самые распространённые требования к квартире для трейд-ин.
- Жильё целиком, не комната или доля. Если собственников несколько, то в сделку включается каждый из них.
- Дом не аварийный и не находится в списках на реновацию, общий износ не более 40%.
- Здание построено не из дерева и не имеет перекрытий из него же.
- Недвижимость расположена в черте города.
Разумеется, сделку получится провести только с квартирой, у которой всё в порядке с документами, перепланировками, на которой нет долгов и обременений (исключение — трейд-ин ипотечной квартиры).
Налоги при трейд-ин
Как мы уже упоминали, юридически трейд-ин — это процесс купли-продажи. Поэтому при переезде из квартиры раньше, чем пройдёт минимальный срок владения, придётся заплатить налог в размере 13% от суммы продажи. Чтобы сэкономить, лучше подождать:
— 5 лет, если прежняя квартира была куплена на обычных условиях;
— 3 года, если квартира досталась в наследство, была подарена или получена по договору ренты.
От уплаты налога также освобождаются семьи с двумя и более детьми, если они приобретут новую квартиру до 30 апреля текущего или следующего после сделки года, поэтому лучше не планировать переезд в марте: можно не успеть. Также если цена недвижимости дешевле стоимости её покупки, то налога тоже не будет.
Самый выгодный вариант — поменять одну квартиру на другую у этого же застройщика. Как работает трейд ин квартиры в этом случае? Обычно в этом случае происходит расторжение договора долевого участия и налогов не будет вообще.
Ещё обратите внимание: отсчёт владения начинается не с момента заключения сделки, а только после регистрации права собственности в Росреестре.
Как снизить риски при трейд-ин
Несмотря на то, что программа может безопаснее купли-продажи, определённые опасности в процессе всё равно присутствуют. Если вы покупаете недвижимость в недостроенном доме, то застройщик может сорвать сроки сдачи, а значит переезд придётся отложить. Мало приятного и во внезапном изменении условий договора, когда всё уже почти готово.
Обычно застройщики подключают в сделку юристов, но мы всё же советуем нанять специалистов и с вашей стороны. Они защитят вас от угрозы повышения цен и тщательно проверят, чтобы содержание документов не нарушило ваши права.
Как работает трейд-ин квартиры со «Все Дома»: мы сами находим несколько объектов в новостройке, добиваемся выгодных условий для покупки и подбираем для доплаты финансовый продукт с низкой процентной ставкой. Если вдруг ваша квартира не подойдёт для трейд-ин, мы всё равно организуем долгожданный переезд. Бесплатно и без скрытых комиссий.
