Как продать долю в квартире: полезные советы и шаги к успешной сделке
Часто собственникам, которые хотят продать квартиру, достаточно провести оценку недвижимости, найти покупателя, подготовить необходимые документы и провести сделку. Однако, если речь идет о продажи доли в квартире, порядок действий меняется: вам придется сначала получить разрешение остальных собственников.
В статье рассказали, зачем нужно извещать совладельцев и как не нарушить закон при продажи доли квартиры.
Содержание статьи
Что такое доля квартиры и как ее определяют
Доля — это часть совместного имущества, каждая из которых принадлежит разным людям. Они бывают равнозначными и неравными.
Для их определения можно воспользоваться одним из способов:
- В частях от целого. Например: 1⁄4 квартиры.
- В натуре или выделенные/реальные. Например: две комнаты или 24 м2.
По закону доля не может являться микродолей, т.е. составлять меньше 6м2 общей площади жилого помещения.
Исключение: микродоли могут появиться только в процессе наследования, приватизации, использования средств маткапитала или до 1 сентября 2022 года.
Долевой собственник имеет право распоряжаться имуществом в полной мере: продавать долю целиком или только ее часть, предварительно выделив из нее новую долю, покупать доли других собственников, дарить или завещать.
При этом прежде чем распоряжаться своим имуществом, продавец должен в обязательном порядке известить остальных собственников о своем желании продать долю в квартире
При соблюдении всех правил, долю можно будет продать в короткий срок. Если их нарушить, процесс может затянуться на долгие месяцы.
Снизить риски возможно благодаря платформе «Все дома». Специалисты помогут в сложных ситуациях и дадут юридическую консультацию, как продать долю в квартире в минимальные сроки и не нарушить закон.
Взаимодействие с совладельцами
Главное условие при продаже доли квартиры: оповещение оставшихся совладельцев имущества о своем намерении.
Если доля будет продана совладельцу, уведомлять других собственников нет необходимости.
Уведомление других собственников о продаже доли
Чтобы оповестить совладельцев, необходимо за 30 дней до сделки отправить всем им извещение. Там должен быть указан объект сделки и его цена.
Если несколько собственников зарегистрированы по одному адресу, необходимо направить отдельное извещение для каждого из них. Чтобы установить ФИО совладельцев и адрес их проживания, обратитесь к нотариусу и закажите выписку из ЕГРН.
Вручить извещение можно любым удобными способом:
- Заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
- Лично. Распечатайте по 2 экземпляра: первое останется у него, на втором собственник должен будет поставить подпись и дату, когда получили извещения.
- Телеграммой.
Извещение может вернуться к вам, если получатель не живет по указанному в письме адресу. Выясните его адрес еще раз и повторите процедуру вновь.
Извещение считается полученным, даже если было отправлено по адресу проживания собственника, но не было получено.
До момента заключения договора купли-продажи обязательно сохраняйте подтверждение отправки извещения и получения его каждым оставшимся собственником.
Как только совладельцы получили извещения, они имеют преимущественное право на покупку доли. Если они не воспользовались им в 30-дневный срок, можно продавать долю третьему лицу.
Если совладельцы письменно отказались от преимущественного права на покупку, можно продавать имущество третьему лицу. В идеале, если отказ будет заверен у нотариуса, так продать долю третьим лицам можно будет без ограничения по времени.
Могут ли совладельцы пойти в суд?
Иск может быть подан, если:
- сумма, указанная в извещении, и фактическая сумма, за которую доля была продана, не совпадают;
- не соблюден порядок процедуры;
- совладелец изъявил желание приобрести долю, но продажа была совершена третьему лицу.
Формальные аспекты сделки
Содержание договора купли-продажи доли
Как правило содержание договора купли-продажи доли не отличается от договора купли-продажи недвижимости.
Однако, при его составлении важно, чтобы сумма, указанная в договоре, была идентична той, что указана в извещении, которое рассылалось совладельцам.
Нотариальное заверение договора купли-продажи доли
Договор купли-продажи доли должен быть заверен у нотариуса. Исключения:
- когда осуществляется продажа всех долей квартиры;
- когда один из двух собственников продает свою долю другому.
Участники сделки должны заплатить одну госпошлину на всех за нотариальное заверение — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.
Для нотариального заверения необходимо подготовить следующие документы:
- Договор купли-продажи доли в праве собственности и акт приема-передачи доли.
- Паспорта всех участников сделки.
- Документы, подтверждающие извещение собственников о продаже доли или отказы от преимущественного права.
Государственная регистрация сделки: необходимые документы, сроки и особенности
Для регистрации перехода права собственности, новый собственник должен заплатить госпошлину 2000 руб. и подать заявление и документы в Росреестр через:
- Нотариуса. Он бесплатно направит все необходимые документы в Росреестр.
- Любой удобный МФЦ.
- Онлайн при наличии усиленной квалифицированной цифровой подписи: через Госуслуги, портал Росреестра или платформу «Все дома».
Сроки, в течение которых переход права будет зарегистрирован:
- 3 рабочих дня — если документы переданы через нотариуса;
- 5 рабочих дней — если документы были удостоверены нотариусом, но поданы через МФЦ;
- 7 рабочих дней — если обращение в Росреестр поступило онлайн;
- 9 рабочих дней — если договор составлен в простой письменной форме, а документы поданы через МФЦ.
Налогообложение и финансовые аспекты
Согласно налоговому законодательству РФ, любой гражданин обязан уплатить 13% с продажи доли. В противном случае не избежать начисления пени и штрафов за неуплату налогов.
НДФЛ не уплачивается, если:
- стоимость доли в натуре меньше 1 млн. руб.;
- собственник приобрел долю по договору купли-продажи более 5 лет назад;
- собственник пoлyчил дoлю пo нacлeдcтвy, дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв или в peзyльтaтe пpивaтизaции и влaдeл eю бoлee 3 лeт;
- сумма продажи, которую указывает собственник, не превышает стоимость, за которую он когда-то приобрел эту долю.
От уплаты НДФЛ с продажи доли освобождаются:
- несовершеннолетние граждане;
- родители или опекуны двух несовершеннолетних детей. Если дети учатся очно, родители или опекуны освобождение от НДФЛ длится до достижения ими 24 лет.
Особенности сделки с долей
Один из собственников не хочет, чтобы вы продавали квартиру третьему лицу
Есть 2 решения. Совладелец может:
- Воспользоваться преимущественным правом покупки доли и приобрести ее на ваших условиях.
- Выдвинуть свои условия. Соглашаться на них или нет, решает продавец.
Если вас не устраивают предложенные совладельцем условия, а он не воспользовался преимущественным правом, по истечении 30 дней вы можете продать долю третьему лицу, не нарушив ничьи права.
Необходимо продать долю в ипотечной квартире
Добавьте к необходимым документам документов согласие банка на продажу доли, чтобы провести сделку.
Два и более собственника захотели купить долю на условиях, указанных в извещении
Продавец может:
- продать долю тому совладельцу, который изъявил свое желание первым;
- разделить продаваемую долю поровну между всеми совладельцами, изъявившими желание;
- продать долю любому собственнику без привязки к очередности изъявления желания.
Коротко о главном
- Перед продажей доли третьему лицу, обязательно известите всех остальных совладельцев о своем намерении.
- Другие собственники получают преимущественное право покупки в течение 30 дней с момента рассылки извещения. Если никто из них не сделал этого в указанный срок, продавец может продать долю третьему лицу.
- Если доля, которую собираются продавать, принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить согласие органов опеки.
- Договор купли-продажи долей обязательно должны быть нотариально заверены.
Чтобы минимизировать риски, обратитесь к экспертам платформы «Все дома». Ответим на все вопросы и правильно оформим необходимые документы с учетом требований законодательства.
