Обмен квартирами между родственниками: как грамотно провести сделку
Редко бывает, что близкие люди продают друг другу недвижимость. Чаще всего происходит дарение или родственный обмен жильём — в этой статье рассмотрим второй случай. Узнаем, как подготовиться к сделке, какие документы понадобятся, что делать с несовершеннолетними собственниками и как рассчитать налоги.
Содержание статьи
- Что такое обмен квартирами
- Когда возникает потребность в процедуре
- Как оформить обмен квартирами между родственниками: этапы
- Можно ли сделать родственный обмен квартирами, если среди собственников есть несовершеннолетние
- Когда сделка признается недействительной
- Налоги при обмене квартирами между родственниками
- Выводы
Что такое обмен квартирами
При сделке купли-продажи жильё передают новым владельцам за деньги. Обмен квартир предполагает схему «недвижимость за недвижимость». В отличие от покупки, обмен удобнее по двум причинам:
- Минимальные риски: если сделка вдруг срывается, каждый остаётся со своей недвижимостью;
- Отсутствует налог: когда в процессе участвуют две равнозначные жилплощади, все стороны освобождаются от налога, поскольку прибыль из них никто не получает.
Главный минус процедуры — трудности в подборе подходящего варианта. Однако в случае родственного обмена квартиры на квартиру ничего искать не придётся: скорее всего, вы или ваши близкие люди сами выразите желание переехать.
Впрочем, всё это не отменяет сложностей с юридическими тонкостями. Решить любые вопросы по обмену квартирами между родственниками поможет команда платформы «Все Дома» — мы проведём сделки так, чтобы ни в процессе, ни в будущем у вас не возникло никаких проблем. Если понадобится, мы даже подберём дополнительное финансирование на выгодных условиях. Обратитесь к профессионалам в сфере недвижимости прямо сейчас.
Когда возникает потребность в процедуре
Обмен квартирами между родственниками нужен в разных ситуациях. Особенно он актуален при долевой собственности или после получения наследства: в общем, когда одной недвижимостью владеют люди, которые не проживают вместе и у которых уже есть свои семьи. Рассмотрим реальный пример из жизни, который решила команда «Все Дома».
Женщина и её взрослая дочь получили в наследство от мужа и, соответственно, отца половину трёхкомнатной квартиры. Теперь вдова имеет ¾ в этой недвижимости, а дочь — ¼. Кроме этого, женщины пополам владеют другой однокомнатной квартирой, которую им ещё давно подарил глава семейства. Сейчас там проживает дочь со своим супругом.
Проведя обмен жилья между родственниками, дочь уступила в пользу матери маленькую долю в унаследованной недвижимости и получила целую однокомнатную квартиру для своей семьи. Поскольку обмен был равнозначным и без доплаты, сторонам не пришлось платить налог.
Как оформить обмен квартирами между родственниками: этапы
Шаг 1: оценить объекты недвижимости
Для некоторых принципиально не тратить лишнее даже в сделках с близкими людьми, и это нормально.
Если планируется равнозначный обмен жилья между родственниками или сделка с доплатой, то нужно узнать, сколько стоит недвижимость. Можно пригласить независимого оценщика, а можно сразу воспользоваться нашим калькулятором: за 30 секунд он оценит вашу квартиру или долю в ней, а также проделает то же самое с планируемым для обмена вариантом.
Шаг 2: оповестить других собственников
Тот, кто собирается провести обмен долями между родственниками в разных квартирах, обязан уведомить других жильцов своей недвижимости. Их согласие не понадобится, но важно помнить, что эти люди имеют преимущественное право на покупку. Может случиться так, что жильцы захотят приобрести вашу долю, чтобы не допустить её обмена.
К сожалению, без оповещения других собственников нельзя провести ни одну сделку с недвижимостью. Если с этим возникают проблемы, то помогут только переговоры.
Шаг 3: собрать документы
Документы для родственного обмена квартиры на квартиру или долю в ней ничем не отличаются от документов для обычных сделок. Понадобится примерно такой список, но конкретные пункты зависят от каждой ситуации:
- паспорта всех собственников
- свидетельства о рождении жильцов или собственников до 14 лет;
- свидетельство о собственности или выписка ЕГРН;
- кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
- документы-основания, подтверждающие переход права собственности недвижимости: от договора купли-продажи до долевого участия;
- предварительный вариант договора мены.
Шаг 3: заключить договор
В документе фиксируются все данные об объектах недвижимости: от адреса до условий сделки. Если обмен квартирами или долями в них происходит с доплатой, то важно также указать сумму и и порядок расчётов.
Нотариальное заверение сделки нужно только для договора мены долевой собственности. При обмене жилья целиком участие этого лица не требуется.
Шаг 4: зарегистрировать сделку в Росреестре
Если вы не оформляли договор у нотариуса, то сразу после сделки должны самостоятельно подать в ЕГРН сведения о новых собственниках, оплатив небольшую госпошлину.
Когда в сделке обмена квартирами между родственниками участвует нотариус, он всё делает за вас. Выписку из Росреестра можно будет забрать тоже у него.
Можно ли сделать родственный обмен квартирами, если среди собственников есть несовершеннолетние
В связи с активным использованием маткапитала, вопрос стал особенно актуальным. Ведь при покупке квартиры на средства сертификата, родители обязаны делать детей собственниками.
Бесплатная передача недвижимости, которой владеют несовершеннолетние, запрещена законом. Но поскольку процедура обмена подразумевает возмездность, такие сделки в России разрешены.
Как и с обычной продажей, вам понадобится одобрение от местных органов опеки — даже при родственном обмене квартиры на квартиру. Важно, чтобы с процедурой жилищные условия детей не ухудшались, новый дом был пригодным для проживания, а сами родители были готовы выделить ребёнку долю в новой недвижимости.
Если опеке не понравятся условия сделки, то её представители не разрешат провести обмен квартирами между родственниками. Чтобы планы не сорвались, мы поможем юридически грамотно обосновать властям вашу позицию: обращайтесь к платформе «Все Дома».
Когда сделка признается недействительной
Власти пристально следят за операциями с недвижимостью между близкими родственниками. Но обычно это происходит при купле-продаже, ведь с такой сделкой можно легко обналичить маткапитал или незаконно получить налоговый вычет. С процедурой дарения в теории можно скрыть имущество от приставов при оформлении банкротства.
Обмен долями в квартирах между родственниками тоже даёт простор для злоупотребления, но не в таком разнообразии. Чтобы не вызвать ложных подозрений, достаточно просто максимально прозрачно провести процесс.
Налоги при обмене квартирами между родственниками
Как мы уже говорили, если процедура проходит с равнозначными объектами недвижимости и доплаты нет, то налогом ничего не облагается.
Но когда в сделке появляются деньги, получившая их сторона должна отдать в казну государства 13% от суммы. Такое правило актуально, если квартира продаётся раньше истечения минимального срока владения:
- от трёх лет, если недвижимость является единственным жильём, получена по договору ренты, в дар или наследство;
- от пяти лет — для остальных случаев.
Семьи с двумя и более детьми при обмене долями в разных квартирах также освобождаются от налога, вне зависимости от срока владения.
Выводы
Можно ли сделать родственный обмен квартирами? Безусловно. Но как обычно, у процедуры есть множество нюансов — всё зависит от конкретной ситуации.
Платформа «Все Дома» поможет провести сделку не только с отдельными объектами недвижимости: мы подскажем, как обменять доли в квартире между родственниками, что делать, если одно или оба жилья в ипотеке, и как переехать, если ранее вы использовали маткапитал.
Специалисты сопровождают сделку на всех этапах, поэтому вам не придётся погружаться в процессы самостоятельно и переживать за результат. Запишитесь на консультацию — это бесплатно.
