Как обменять квартиру в ипотеке на другую: практическое руководство
Как правило, ипотечный заём выдается на длительный срок. За это время в жизни людей могут произойти изменения, которые потребуют новых жилищных условий. Это может быть переезд, рождение детей и просто желание сменить жилплощадь. Так можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую? Отвечаем сразу — можно, но есть нюансы.
Содержание статьи
Что говорит закон?
В статье 345 ГК РФ говорится, что сделки по смене залога или купле-продаже квартиры в ипотеке не запрещены, но проводить их можно только с согласия банка. Также закон оставляет право за кредитором отказываться от подобных операций на своё усмотрение. Чаще всего такие действия не приносят прибыли, но требуют лишней траты времени на переоформление и пересчет.
Когда оформляется ипотека, на квартиру налагается залоговое обременение. Это значит, что заёмщик выступает собственником объекта (также подтверждается в ЕГРН), может в нём прописаться сам и прописать членов своей семьи. При этом банк берёт недвижимость в залог до момента выплаты всего долга. Без его разрешения владелец не имеет права совершать с ипотечной квартирой какие-либо действия (продавать, разменивать, дарить и пр.). Если разрешения не получено, обязать банк даже через суд вы не сможете.
Как подготовиться к сделке?
Следует учитывать, что к новой недвижимости банком выдвигаются такие же высокие требования, как и в прошлый раз. Поэтому заёмщику по сути придется пройти процедуру одобрения заново, а ещё нужно подготовить документы по уже имеющемуся займу.
Чтобы повысить шансы на успех, нужно заранее узнать действующие условия для таких ситуаций. Список требований для размена ипотечной квартиры у разных банков отличается, возможны такие пункты:
- так как квартиру вновь заберут под залог, ее стоимость должна быть такой же или больше, чем у прежней;
- прошло не менее 5 лет с даты заключения договора;
- заёмщиком выплачено больше половины задолженности без просрочек и нарушения условий ипотеки;
- новый объект недвижимости должен находиться в регионе, где есть представительства банка (часто география очерчена тем же районом).
Перед тем, как обращаться в банк, необходимо предварительно узнать остаток долга и рыночную цену квартиры. Это позволит сразу сориентироваться в подходящих вариантах и снизить риск отказа. Также на этом этапе можно воспользоваться помощью сторонних сервисов, которые расскажут об особенностях таких операций, подберут оптимальные варианты и окажут содействие в благополучном завершении сделки. Платформа «Все дома» консультирует по вопросам недвижимости бесплатно.
Как можно обменять квартиру в ипотеке?
Провести сделку разрешено разными способами:
1. Прямой обмен одной ипотечной квартиры на другую со сменой залога. Например, у вас есть студия в центре, но вам бы хотелось двухкомнатную квартиру в спальном районе, которая равнозначна по стоимости. С юридической точки зрения это самый простой вариант, но в реальности встречается редко. Очень сложно найти владельца с подходящей недвижимостью, который бы согласился участвовать в подобной сделке. Если же вам повезло, то порядок действий будет следующим:
- ставим банк в известность о желании поменяться и сменить объект залога, прилагаем документу на новую квартиру;
- ждем одобрение от кредитора. Если новая квартира находится в этом же населенном пункте и имеет такую же стоимость, шансов на успех больше. Но если остаток по ипотеке небольшой, банк может согласовать обмен;
- после получения письменного одобрения оформляем договор на замену предмета залога. В таком случае заёмщик продолжает выплачивать ипотечный заём этому же банку.
2. Купля-продажа, когда одна квартира продается, а новая оформляется. Это может быть двойная или альтернативная сделка, когда есть несколько продавцов и покупателей. Самый трудоемкий вариант, но при этом чаще всего самый подходящий. Пошаговый план выглядит так:
- отправляем запрос в банк на одобрение продажи квартиры в залоге и последующее получение нового займа. Если планируется оформление второй ипотеки в этом же банке, это может повысить лояльность;
- если банк принимает положительное решение, он может сразу попросить подать заявление на новую ипотеку. Это необходимо для оценки благонадежности и платежеспособности заёмщика;
- после получения одобрения у вас есть два месяца (срок действия решения) на продажу. Не запрещено искать покупателя самому, но из-за ограниченности по времени рекомендуется воспользоваться сторонней помощью. Например, сервис «Все дома» всегда готов оказать содействие;
- когда покупатель найден, банк сам проводит сделку купли-продажи, полученные средства перенаправляет в погашение ипотеки продавца и снимает обременение. Если после всех мероприятий остаются деньги, их либо сохраняют для взноса на новую ипотеку, либо передают продавцу;
- пока банк занимается продажей, задача заёмщика найти новую квартиру для оформления в ипотеку, подготовить по ней документы и сделать оценку;
- после завершения продажи первой квартиры оформляется новый ипотечный договор.
Сложность такого метода еще и в том, что на момент подачи заявки на следующую ипотеку, дохода должно хватать для погашения сразу двух платежей. Зато есть и плюс. Заёмщику часто доступен более широкий перечень вариантов. Можно обменять ипотечную квартиру на другую квартиру, дом или вторичное жилье, если банк выдает ипотеку на такие объекты.
3. Привлечение потребительского кредита. Метод позволяет полностью устранить банк из сделок и получить полную свободу в действиях. Такой вариант можно посоветовать тем, у кого почти вся ипотечная задолженность выплачена, при этом достаточный официальный доход на получение второго кредита. Последовательность действий очень простая:
- оформляем потребительский кредит на сумму, которая позволит погасить ипотеку или больше (по желанию);
- после одобрения и получения денег гасим ипотеку досрочно;
- ожидаем, когда будет снято обременение и можно реализовать квартиру на любых условиях;
- приобретаем новую недвижимость в любом городе.
Основной минус такого варианта — большие проценты по потребительскому займу, но собственник получает большую мобильность в своих действиях. Также можно купить новую квартиру в ипотеку и платить уже два кредита, но в любом случае такой обмен гораздо проще, чем остальные варианты. Главное, оценить финансовые возможности.
Особые случаи: можно ли обменять квартиру в военной ипотеке?
В ВС РФ с 2005 года действует льготная программа «Военная ипотека», направленная на обеспечение жильем военнослужащих и их семей. За годы ее действия стало понятно, что потребность в обмене полученной таким образом квартиры возникает у многих. Одна из основных причин — перевод по долгу службы в другой город. В 2018 года стартовала программа «Переезд», позволяющая провести обмен ипотечной квартиры на другую. Для совершения таких сделок нужно соблюсти большое количество требований, поэтому они должны сопровождаться профильными специалистами. Главное, что закон не запрещает такие действия.
Возможен ли обмен квартиры в ипотеке с несовершеннолетними детьми на другую?
Все действия с недвижимостью, собственниками которой являются несовершеннолетние лица, должны быть согласованы с органами опеки и попечительства. Они тщательно контролируют соблюдение прав детей. Поэтому все сделки проходят с одобрения этой организации. При этом следует учитывать, что банки не берут в залог квартиру, собственник которой ребенок. Например, в качестве залога уже имеющегося помещения. Если квартиру покупали в ипотеку с привлечением материнского капитала, то доли выделяются после погашения займа. Значит, никаких проблем не возникнет.
Если же несовершеннолетние дети только зарегистрированы, но не имеют прав собственности, это не является ограничением для сделки. Достаточно прописать их в другом месте.
Обмен квартиры в ипотеке на другую — сложный вид сделки, требующий продуманного плана действий в каждом случае. Чтобы снизить риски и получить желаемый результат, следует обращаться только к профессионалам. Специалисты сервиса «Все дома» расскажут о возможностях решения любых вопросов с недвижимостью и подберут подходящие варианты. Заполните форму заявки, и наши эксперты с вами свяжутся.
