Эксперт по залоговому кредитованию

Сколько можно заработать на флиппинге — перепродаже квартир?

Что такое флиппинг?

Флиппинг — покупка вторичного жилья в плохом состоянии, его ремонт и продажа по более высокой цене. Успешные флипперы получают до 50% доходности. Доступно рассказываем, как выбрать подходящий объект для флиппинга, какие есть риски и сколько можно заработать на перепродаже недвижимости.

Флиппинг в России — выгодно ли это?

Флиппинг — это рискованная инвестиция, хотя и может принести высокий доход. Профессиональных флипперов в России, которые получают хорошие деньги за сделки, немного — в популярном чате «Клуб Флипперов» в Телеграме 7900 человек. Однако конкуренция за хорошую недвижимость крайне высока, особенно в столицах.

Основная проблема флипперов — трудно быстро перепродать готовую квартиру, ведь ситуация на рынке может поменяться, и тогда деньги останутся в проекте на неопределённый срок.

В США посредством флиппинга в основном продают частные дома, в России же — квартиры. Например, хрущёвки и сталинки в хороших районах или квартиры в исторических зданиях в центре города.

Каким должен быть успешный флиппер?

Он должен хорошо разбираться в тенденциях рынка недвижимости, а также быть в курсе последних новостей. Например, в 2022 году цены на квартиры в крупных городах выросли на 10–15% в условиях внезапного кризиса. Но при этом количество предложений на рынке вторичного жилья выросло. Многие владельцы квартир снижали цену, чтобы побыстрее продать недвижимость. При покупке квартир под перепродажу такие скачки полезно уметь предугадывать.

Если вы планируете заниматься флиппингом на постоянной основе, у вас должен быть надёжный юрист, поставщики качественных стройматериалов и бригада рабочих для проведения ремонтных работ. Даже опытному флипперу не справиться без посторонней помощи, ведь от добросовестности команды зависит скорость каждого этапа работы над проектом.

Этапы флиппинга

Алгоритм действий внушителен. Помимо хождения на просмотры и выбора недвижимости, нужно анализировать подходящие квартиры под флиппинг, контролировать ремонт и искать покупателя на объект.

Примерный список задач:

Изучить объявления о продаже недвижимости
Выбрать квартиру или дом под флиппинг
Купить объект и заключить сделку
Составить смету на ремонт
Найти рабочих
Закупить стройматериалы
Контролировать ремонтные работы
Провести съёмку объекта
Найти покупателя
Продать квартиру

Каждый этап достаточно трудный, ведь стартовый капитал флиппера — его собственные материальные средства. Брать ипотеку для последующей перепродажи квартиры не запрещено, но невыгодно с учётом расходов.

Как выбрать квартиру для перепродажи?

Обратите внимание на:

Местоположение

У дома в обжитом районе и объекта в промышленном районе — разные финансовые перспективы. Так как главная задача флиппера — продать недвижимость как можно быстрее, нельзя рассчитывать на изменения в престижности неудачного района.

Транспортная доступность

Чем ближе квартира к станции метро и остановкам наземного общественного транспорта, тем лучше она продаётся.

Площадь

Опытные флипперы могут продать разные типы недвижимости, но наиболее востребованный объект среди покупателей — студии и однокомнатные квартиры. Ремонт такого жилья обойдётся дешевле, чем трёхкомнатной квартиры, а потенциал для повышения цены при продаже — шире.

Инфраструктура

Если рядом с объектом есть медицинские и торговые центры, спортивные комплексы, парки, специализированные школы и ВУЗы — это повышает вероятность быстрой продажи квартиры.

Вид из квартиры.

Живописный вид из окна многоэтажного дома — это востребовано. Квартиры с окнами на шумную улицу или шоссе заинтересуют только тогда, когда рядом есть то, что нужно будущему жильцу. Но всё равно, такие объекты покупают менее охотно.

Внешний вид и состояние дома

А также подъезда и общего коридора. Не зря в объявлениях указывают, что дом после капитального ремонта, или обозначают сроки, когда подойдёт его очередь. Сколы и трещины на фасаде и стенах подъезда, испорченные перила, неработающий мусоропровод, плохой запах, захламленный общий коридор — с этим нельзя ничего сделать быстро. Опытный флиппер обойдёт такой дом стороной.

Учесть все эти пункты самостоятельно — крайне сложно. Можно облегчить себе задачу и обратиться в специализированные компании. Например, платформа «Все Дома» работает по принципу «одной точки входа»: помогает подобрать объект и сопровождает сделку. Наша цель — сделать так, чтобы фраза «работа с недвижимостью» вызывала приятные эмоции, а результат устраивал на 100%.

Есть ли налоги за флиппинг?

Да. Налоговый кодекс обязывает платить налог в 13% на доход от продажи недвижимости, которая была в собственности менее 5 лет. Флипперы не могут ждать так долго, поэтому платят налог.

13% берутся с разницы между стоимостью покупки и ценой продажи. Если вы купили недвижимость за 4 млн. рублей, а продали за 10 млн. рублей, перечислить в бюджет необходимо 780 тыс. рублей.

Можно ли снизить налог?

Да. Можно оформить квартиру на ИП и платить 6% по упрощённой схеме и получить налоговый вычет. Он положен, если есть доход, с которого уплачивается 13% НДФЛ. Но его можно получить только один раз, и сумма вычета не будет превышать 260 тыс. рублей.

Другая форма вычета — уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей. Этим способом можно пользоваться не чаще одного раза в год.

Какие есть риски для флиппера?

Главный риск — финансы. Одна из самых распространённых проблем — состояние квартиры может быть хуже, чем ожидалось.

Например, по смете нужно было заменить унитаз, но оказалось, что трубы проржавели, и понадобится дополнительная их замена. Или обнаружится плесень, которую необходимо будет вывести. Симбиоз таких проблем может сделать проект мало прибыльным или не принести доход вовсе.

Есть и другие «подводные камни». Даже если ремонт сделан по плану, прибыль — не гарантирована. Всё зависит от того, как быстро вы найдёте покупателя на ваш объект.

Как переподать квартиру быстрее?

Если локация объекта идеальна, станция метро недалеко, а инвестиционный потенциал недвижимости в полном порядке, всё остальное сделает визуал.

Важно продумать грамотный ремонт:

планировку;
цвета;
оформление;
грамотное зонирование.

Проведите профессиональную фото- и видеосъёмку после окончания ремонта, чтобы повысить привлекательность объекта для покупателей. Позаботьтесь о дневном свете, незаваленном горизонте и выровненных пропорциях.

Флиппинг — теоретически привлекательный способ заработка, но для его успешного использования на практике от трейдера требуются глубокие специальные знания, первоначальный капитал и хорошие контакты с соответствующими специалистами.

Для инвестиций в недвижимость существует платформа «Все Дома», которая поможет найти выгодные объекты и проконсультирует по всем вопросам, связанным с покупкой жилья. Заполните форму заявки ниже, чтобы получить консультацию от экспертов.