Инвестиции под залог недвижимости: как ваши квадратные метры помогут увеличить доход?
Нестабильная экономическая ситуация в мире и желание людей укрепить свое финансовое положение сделали свое дело: инвестирование заинтересовало многих людей. Среди возможных инструментов для получения прибыли можно выделить особенно популярные: банковские вклады, ценные бумаги, открытие бизнеса и недвижимость.
В статье рассмотрели эти 4 способа и рассказали, почему инвестиции под залог имущества наиболее выгодны среди прочих и предполагают минимальные риски.
Содержание статьи
Популярные способы инвестирования и их минусы
Бизнес
Самый распространенный вариант инвестирования в России, при этом он же самый непредсказуемый.
Минусы:
- Высокие финансовые риски. Любой бизнес остро реагирует не только на внутренние факторы, но и на внешние: человеческий фактор, экономический коллапс в стране или мировая проблема здравоохранения могут остановить работу компании. Инвестор понесет убытки.
- Длительная окупаемость вложений. Чтобы бизнес начал приносить деньги, необходимо время, чтобы о нем узнали, и дополнительные вложения на его рекламу. Точно рассчитать, сколько месяцев и средств потребуется, практически нереально.
Банковские вклады
Используются для безопасного хранения денежных средств на конкретный срок и их увеличения под определенную ставку. Выгода зависит от суммы вложения, срока размещения, снятия и пополнения счета, валюты и ставки.
Характеризуются низкими рисками, но при этом имеют весомые минусы:
- Низкая доходность, которая порой не превышает даже инфляцию.
- Низкая ликвидность: при срочном снятии сбережений можно потерять большую или всю часть накопленных процентов.
- Ограниченная компенсация: по закону размер страховой суммы не должен превышать 1,4 млн. руб.
Ценные бумаги
Инвестировать в акции, облигации и фонды может любой человек. Для этого достаточно и небольшой суммы. Инвестор сам выбирает способ получения дохода: через дивиденды с ценных бумаг или при торговле на бирже.
Минусы:
- Высокие риски: если компания, в которую вложены средства инвестора, обанкротится, он потеряет не только прибыль, но и собственный капитал.
- Обесценивание ценных бумаг. Например, если компания регулярно выпускает дополнительные пакеты акций.
- Санкции: мировые биржи могут приостановить продажу ценных бумаг компаний, в отношении которых введены ограничения. А значит, скорее всего, их стоимость будет снижаться, а инвестор не сможет избавиться от них.
- Политическая ситуация напрямую влияет на ситуацию на биржевом рынке. Спрогнозировать, когда обвалиться или вырастет та или иная отрасль, сложно и требует особых знаний.
Приобретение недвижимости в ипотеку
Минусы:
- Высокая стоимость. Окончательная сумма всех выплат по ипотеке с учетом процентов может превышать стоимость имущества в 2-3 раза.
- Длительная окупаемость. На практике имущество начинает приносить доход сверх вложенных средств через 7–10 лет.
- Низкая ликвидность. Если необходимо будет быстро продавать недвижимость, можно потерять до 20% от стоимости.
- Амортизационные расходы: ремонт, оплата взносов и коммунальных услуг, налогов и т.д.
Какой бы способ вы ни выбрали, вам в любом случае потребуется приличный стартовый капитал: для игры на бирже, открытия бизнеса или первоначального взноса на ипотеку.
Но что делать, если стартовый капитал равен 0?
Если у вас нет накоплений, которые можно было бы вложить и приумножить, для инвестиций можно использовать имущество. Например: квартиру или дом.
Альтернативный вариант инвестирования: под залог имущества
Как устроено инвестирование под залог имущества?
Инвестор, имеющий определенную сумму, дает заём частному лицу или юридической организации под залог недвижимого имущества, на которое накладывается обременение. Оно будет снято только после выплаты долга. Все действия закрепляются в договоре согласно действующему законодательству, это и обеспечивает безопасность сделки.
Заемщик каждый месяц выплачивает проценты, а в указанный срок полностью гасит долг или, по соглашению сторон, продлевает договор.
Если заемщик нарушает условия и не совершает выплаты, начисляются пени. В крайнем случае инвестор может воспользоваться правом залога на недвижимость и вернуть деньги вместе с неустойкой через ее продажу.
Преимущества инвестирования под залог имущества по сравнению с другими способами
Если сравнивать инвестиции под залог имущества с другими инструментами инвестирования, можно выделить 5 основных преимуществ:
- Безопасность. Действия сделки закрепляются в договоре займа согласно действующему законодательству. А закладная гарантирует возврат денег.
- Прибыльность. Инвестируя в заём под залог недвижимости, инвестор получает прибыль с первого месяца, а не после того, как выплатит ипотечный кредит или бизнес начнет окупаться.
- Высокая ликвидность. Заемщик имеет право взять деньги у инвестора только если имущество, на которое накладывается обременение, можно выгодно продать в случае невыполнения обязательств. Это обеспечивает гарантированный возврат инвестируемых средств.
- Стабильность. Инвестор может выбрать удобный для него способ получения процентов: ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода или ежегодно.
- Пассивный доход. Инвестор может освободить себя от решения различных вопросов. Достаточно заключить договор с финансовой организацией, которая будет представлять его интересы. А полученную прибыль можно вкладывать в другие активы.
Кейс: «Как из однушки сделать 2 квартиры: для жилья и для получения пассивного дохода»
К специалистам «Все дома» обратились Екатерина и Алексей. Они хотели решить сразу 2 задачи: расширить жилплощадь в Москве и обеспечить пассивный доход при достижении пенсионного возраста.
Дано:
- 1-комнатная квартира в собственности.
- Два работающих взрослых, которые могут получить налоговый вычет.
- 2 ребенка. Можем получить льготную ипотеку под 6% годовых и использовать маткапитал.
Решение:
- Оформление кредита на 3 млн. руб. под залог недвижимости: однокомнатной квартиры. Ежемесячный платеж по кредиту составлял 40 000 руб.
- Подбор и оформление документов на новую квартиру за 10 млн.руб. в ипотеку на льготных условиях.Для первоначального взноса были использованы 3 млн. руб., полученные с кредита под залог недвижимости. На оставшиеся 7 млн. руб. начисляются 6% годовых в течение 20 лет.
- Оформление документов для получение налогового вычета 390 тыс. руб.
- Объединение полученного налогового вычета и средств маткапитала для досрочного погашения ипотеки за новую квартиру. Цель: уменьшить сумму ежемесячного платежа.
Остается примерно 6 млн. руб. под 6% годовых на 20 лет. Ежемесячный платеж составляет 42 тысячи руб.
Выгода:
- Решен квартирный вопрос: семья въехала в большую квартиру.
- Инвестиции: однокомнатная квартира работает сама на себя и остается в собственности — хозяева сдают ее за 40 000 руб. и гасят залоговый кредит. Когда кредит будет выплачен, Екатерина и Алексей будут ежемесячно получать по 40 тыс. руб. со сдачи квартиры в аренду.
Правовые особенности, доходность и риски
Важные правовые аспекты и договорные отношения
Согласно законодательству, инвестиции под залог недвижимости напрямую от инвестора заёмщику запрещены. Совершить сделку помогают различные финансовые организации. Их деятельность регулируется ФЗ №190.
Финансовая организация полностью контролирует заключение сделки:
- подбирает заёмщика,
- выполняет проверку его кредитной истории,
- запрашивает справки для подтверждения дееспособности,
- оценивает прибыльность бизнеса и возможные риски,
- проверяет недвижимость на отсутствие обременений.
При этом договор регистрируется в Росреестре в соответствии с требованиями закона, а перечислить деньги можно любым подходящим способом.
Что влияет на доходность?
Ключевой фактор, который влияет на прибыльность инвестиций, — процентная ставка на предоставленный заём. В среднем она составляет 8-12%.
Рассчитаем на примере по средней ставки 11%.
Допустим, вы инвестируете 2 млн. руб. Срок: 3 года.
Ваш ежемесячный доход составит: 22 тыс. руб.
Годовой доход: 220 тыс. руб.
Доход за весь срок инвестирования: 660 тыс. руб.
Важно: чем большую сумму вы будете инвестировать, тем выше будет ваш доход.
Возможные риски
Мошенники
Часто в интернете можно увидеть объявления от ненадёжных финансовых организаций, которые гарантирую высокую инвестиционную доходность: от 50% и более.
Отметим, что по закону финансовые организации не имеют права давать гарантию доходности. Поэтому подобные предложения, которые разительно превосходят среднерыночные ставки, практически всегда являются признаками финансовой пирамиды или мошеннических схем.
Минимизировать риски и защитить свои вложения можно благодаря специальной платформе «Все дома». Мы бесплатно проконсультируем вас и поможем определить целесообразность сделки.
Форс-мажорные ситуации
Чтобы исключить возможность уничтожения заложенного имущества из-за пожара, наводнения или взрыва бытового газа, лучше застраховать недвижимость. В этом случае, если произойдет ЧП, инвестор сможет получить деньги по страховке.
Рекомендации по инвестициям под залог недвижимости
Чтобы получать пассивный доход, вы можете выбрать любой из известных инструментов: банковские вклады, торговлю на бирже, инвестиции в недвижимость или в бизнес. Однако, какой бы из этих способов вы ни выбрали, вам потребуется приличный стартовый капитал.
Если у вас нет накоплений, которые можно было бы вложить и приумножить, воспользуйтесь инвестициями под залог имущества.
Поскольку по закону инвестиции под залог недвижимости напрямую от инвестора заемщику запрещены, совершить сделку помогают различные финансовые организации.
Посредник должен:
- Иметь разрешающие документы: лицензия, устава и страховку компании.
- Исключить гарантии высокой доходности. По закону финансовые организации не имеют права гарантировать доход инвесторов.
Чтобы минимизировать риски и повысить свою доходность, обратитесь к экспертам платформы «Все дома»: мы ответим на все вопросы и поможем заключить сделку с учётом требований законодательства.
