Заработать на ипотеке — миф или реальность? Рассчитываем доходность с экспертами платформы Все Дома
Летом 2023 года спрос на квартиры в новостройках вырос на 17% — об этом говорит «Авито Недвижимость» в своём исследовании. Это объясняется рядом причин, одна из которых — доступная многим ипотека.
Разбираемся, как инвестировать в недвижимость, купленную в ипотеку, и насколько выгодны такие вложения.
Содержание статьи
- Зачем инвестировать в недвижимость?
- Каким должен быть первоначальный взнос по ипотеке для инвестиционной квартиры?
- Размер ставки по ипотеке для инвестиционного жилья
- Размер арендной ставки, чтобы недвижимость приносила прибыль
- Как посчитать доход от инвестиционной квартиры, купленной в ипотеку?
- Как сдавать квартиру: посуточно или долгосрочно?
- Расходы на оснащение квартиры
- Нужно ли инвестировать в недвижимость в 2024 году?
- Прогнозы по ключевым регионам страны
- Совет для инвесторов в недвижимость
Зачем инвестировать в недвижимость?
Одна из причин — получение прибыли из собственного жилья. Благодаря развитию ипотеки не обязательно иметь на руках много средств. Достаточно получить одобрение в банке и правильно распорядиться ипотечными деньгами.
Помимо этого, приобретая недвижимость, можно сохранить накопления в период экономической нестабильности, ведь она всегда остаётся надёжным активом. Квартира не упадёт в цене и гарантированно будет приносить пассивный доход.
Лучший вариант заработка на ипотеке — покупка жилья на высокой стадии готовности. Эту квартиру можно будет сдавать в скором времени после получения ключей и сразу начать покрывать ипотечные платежи за счёт арендатора.
Каким должен быть первоначальный взнос по ипотеке для инвестиционной квартиры?
Его расчёт зависит от соотношения:
- ставок аренды;
- ипотечной ставки;
- скорости роста цены квартиры.
Очевидно, что если ипотечная ставка без льгот на вторичную недвижимость составит 10%, а ставка аренды — 5%, то расходы будут выше дохода при любом взносе. Но если вы добавите к расчётам рост стоимости жилья — около 5–6% в год — то получите доходность на уровне вклада в банке — около 8–9% годовых на протяжении 15–20 лет, то есть среднего срока ипотеки.
Если доход от аренды плюс средний прирост её стоимости выше, чем ставка по ипотеке, то выгоднее всего взять максимально возможный кредит и минимальный первоначальный взнос. Таким образом вы получите преимущества во времени и ваша доходность будет выше.
Размер ставки по ипотеке для инвестиционного жилья
Лучший вариант — когда она ниже, чем ставка аренды. Такое возможно как в малых, так и крупных городах страны, хоть и редко встречается. В таком случае можно приобрести недвижимость в ипотеку, например, под 5%, а сдать под 7% годовых.
Более оптимальный и распространённый вариант — найти относительно недорогой объект с хорошим расположением с перспективой роста стоимости. Если цена на недвижимость будет расти хотя бы на несколько процентов в год, а с аренды вы будете получать хотя бы 4%, то у вас будет задел до 10%. Если ипотечная ставка ниже этого процента, то вложение денег окупится со стопроцентной вероятностью.
Размер арендной ставки, чтобы недвижимость приносила прибыль
Стоимость сдачи жилья в аренду не важна. Важно лишь то, за сколько у вас получится сдать её относительно цены квартиры. 4% в Москве — не говорят ни о чём, однако 7–10% — уже отличный вариант, хотя поиск арендатора и может затянуться.
Оплачивать ипотеку платежами арендатора вряд ли получится — ваша оплата за год будет выше, чем ставка, по которой вы взяли кредит. Однако есть то, что вам поможет — время и удачное соотношение ставок. При таком подходе при сдаче под 6%, ипотеке в 10% и росте стоимости квартиры на те же 4% ваша доходность станет больше выплат по ипотеке на 13–14 году кредита.
Можно получить прибыль также и благодаря инфляции — если она убыстряется, то оплату по ипотеке вы перекрываете доходами с аренды в несколько раз быстрее.
На стабильном рынке, когда стоимость на жильё растёт, ипотека недорогая, а арендная плата высокая, вы будете получать доход буквально с самого начала приобретения недвижимости.
Если сложно всё просчитать, то вам поможет платформа «Все дома». Компания подберёт идеальную квартиру в ипотеку для заработка и сопроводит во время заключения сделки. А ещё найдёт решения в самых сложных ситуациях, применяя экспертизу и опыт в недвижимости, наработанные связи с банками, страховыми и агентствами.
Как посчитать доход от инвестиционной квартиры, купленной в ипотеку?
Исходные данные:
- Годовая ставка аренды — 3%
- Средний рост стоимости на жильё в год — 5%
- Первоначальный взнос — 9%
- Срок кредита — 20 лет
- Цена жилья — 10 млн.₽
Давайте вместе посчитаем. За 20 лет стоимость такой недвижимости с 10 млн. ₽ вырастет до 25 270 ₽, годовые арендные платежи с 300 000 ₽ до 758 000 ₽, ипотечный платёж останется единым — 913 000 ₽ в год. Доход от квартиры, не считая ремонт и обслуживание составит 7,8% годовых. Регулярные траты на ремонт, оснащение и другие нужды составят примерно 2%, поэтому доход от жилья будет порядка 5,8%.
Как сдавать квартиру: посуточно или долгосрочно?
Оба этих варианта имеют свои преимущества и недостатки. Каждый нужно тщательно взвесить, чтобы выбрать подходящий вариант.
Посуточная аренда: плюсы и минусы
Преимущества:
- Высокая доходность. Если квартира занята весь месяц, она будет приносить в несколько раз больше прибыли.
- Ценообразование. Хозяин квартиры самостоятельно назначает стоимость аренды жилья и может менять её в зависимости от спроса, сезонности и других важных факторов. Расходы будут минимизироваться, а доходы адаптироваться к разным условиям рынка.
- Лёгкость оформления. Нет необходимости регистрировать договор о посуточной аренде в Росреестре, хотя налог на доход придётся платить.
Недостатки:
- Спрос нестабилен и зависит от сезона, праздников и других условий. Всё это может привести к потере дохода и постоянному поиску новых жильцов.
- Высокие сопутствующие траты: коммунальные услуги, выселение и заселение, уборка, поддержание порядка в квартире, ремонт. Конечно, всё это можно поручить клинингу и другим специалистам, однако их услуги могут обойтись в круглую сумму.
- Риск порчи мебели, техники, ремонта: кража вещей, испорченные стены и сломанная бытовая техника — нередкие проблемы при посуточной аренде квартир.
Долгосрочная аренда: плюсы и минусы
Преимущества:
- Стабильный доход с заранее известной суммой ежемесячного платежа.
- Меньше проблем и хлопот. Не нужно постоянно искать жильцов, приводить квартиру в порядок после каждых постояльцев и даже полностью меблировать квартиру — всё это решается лично с арендаторами.
- Коммунальные услуги оплачивает арендатор.
Недостатки:
- Доход ниже — заработок будет меньше, чем при посуточной сдаче жилья. Доходность от долгосрочной сдачи в аренду с января по декабрь 2022 снизилась до 5% годов по данным «Циан.Аналитики».
- Гибкость ограничена — в квартиру невозможно попасть в любое время, так как в ней проживают жильцы.
Как именно сдавать квартиру — решать вам. Выбрать нужную схему вам поможет платформа «Все дома» — она расскажет о вариантах сдачи, разберёт подводные камни и поможет в трудных ситуациях.
Расходы на оснащение квартиры
Стандартная вилка трат — до 3% от стоимости недвижимости в год. Если квартира стоит 15 млн. ₽, то при расходе в 2% — это около 300 000 ₽ в год, что соответствует ремонту раз в 5–6 лет на 900 000 ₽ и 300 000 ₽ за коммунальные услуги и налоги. Эти 2% следует вычесть из расчётной доходности, чтобы получить чистую прибыль. Например, если расчётная доходность равняется 8%, то за минусом затрат прибыль будет 6% в год.
Нужно ли инвестировать в недвижимость в 2024 году?
Рынок недвижимости в стране в следующем году ждут серьёзные изменения. С одной стороны, цены на новостройки будут расти. В зависимости от этого поднимется и стоимость на строительные материалы, сохранение спроса в городах-миллионниках и льготную ипотеку.
С другой стороны, на вторичном рынке ожидается снижение стоимости из-за подорожания ипотечных кредитов. С 27 октября 2023 года повысилась ключевая ставка ЦБ до 15%, что сделало ипотеку менее доступной для многих покупателей.
Если спрос и предложение придут в равновесие, не исключена и стагнация. В целом, рост цен на квартиры в 2024 году будет до 7%.
Инвестировать в недвижимость — можно и нужно, при условиях просчёта доходности и подбора идеального объекта.
Прогнозы по ключевым регионам страны
«ДарСтрой» озвучили свои прогнозы по разным регионам России:
- Москва и Санкт-Петербург — эти города будут продолжать привлекать инвесторов в 2024 году. Поэтому стоимость на жильё вырастет до 5%.
- Краснодарский край: цены увеличатся до 10%.
- Екатеринбург: вероятна стагнация цен на фоне высокой конкуренции среди застройщиков.
Совет для инвесторов в недвижимость
Рынок по-прежнему сохранит инвестиционную привлекательность, но доходность объектов станет существенно ниже. Лидирующее место займут факторы качества, а не спекулятивного роста стоимости квартир.
Поэтому не откладывайте приобретение недвижимости в долгий ящик, если вы хотите зарабатывать на ипотеке. Высокие ипотечные ставки продлятся минимум 6 месяцев. Используя льготные предложения, можно приобрести новостройку по адекватной цене прямо сейчас.
Платформа «Все дома» поможет найти недвижимость по приятной цене, которая устроит вас по всем пунктам, сделает ежемесячный платёж по ипотеке комфортным и ответит на все возникающие вопросы во время заключения сделки. Заполните форму заявки ниже, чтобы получить консультацию экспертов.
