Эксперт по залоговому кредитованию

Хорошая квартира – плохой хозяин

К примеру, вы нашли на покупку квартиру- и все вас устраивает, цена, район, состояние, более того даже документы на право собственности покупателя чисты и без подводных камней. Однако стоит обратить внимание еще на один аспект – финансовое состояние самого продавца и вот почему.

К примеру, вы нашли на покупку квартиру- и все вас устраивает, цена, район, состояние, более того даже документы на право собственности покупателя чисты и без подводных камней (наследники, бывшие супруги, несовершеннолетние и пр.). Однако стоит обратить внимание еще на один аспект – финансовое состояние самого продавца. Часто бывает так что квартиру продает человек, который уже отвечает критериям банкротства – к примеру у него много непогашенных кредитов, по ним уже есть просрочки или что еще хуже идет судебное взыскание.

Чем чреват риск банкротства продавца?

Если продавец попадет в банкротство, то велика вероятность того, что конкурсный управляющий продавца-банкрота попробует признать сделку по купле продаже квартиры недействительной, чтобы вернуть квартиру в конкурсную массу для погашения долгов банкрота. Формально при этом вам должны будут вернуть деньги за квартиру, но в реальности, если купленное жилье не является единственным, вы встанете в очередь кредиторов и не факт, что до вас хоть что-то дойдет.

Насколько существенен данный риск? По данным газеты Коммерсант в 2023 году 350.8 тыс. граждан были признаны банкротами, при этом в 2022 году таких решений было 278.1 тыс. – как видим рост более 20%.

Как минимизировать этот риск?

Не стесняйтесь просить у продавца представить вам его кредитную историю – там можно увидеть все кредиты продавца и качество обслуживания долга. Также проверяйте продавца через сайт службы судебных приставов и картотеку арбитражных дел – там можно увидеть актуальные данные по исполнительным производствам и банкротным делам.

Напоминаем критерии, по которым гражданин может быть признан банкротом – сумма долга свыше 500 000 руб. и просрочка исполнения более 3 х месяцев.

Если вы все же решили купить квартиру у продавца с признаками банкрота (в конце концов скорее всего он продает квартиру для того, чтобы рассчитаться с долгами), то нелишне будет провести сделку так чтобы свести риск оспаривания к минимуму. Что для этого надо сделать?

Сделка должна пройти по рыночной цене – заниженная цена относительно рынка – наиболее частая причина, по которой такие сделки оспариваются – суды считают, что это сделка с целью вывода активов должника и признают такие сделки недействительными. Отдельно встает вопрос «что считать рыночной ценой?» т. к. зачастую похожие квартиры могут стать по-разному из-за их состояния, расположения и т. п. Можно в такой ситуации сделать подборку аналогичных объявлений о продаже с сайтов по продаже недвижимостью, либо же заказать отчет о рыночной стоимости у сертифицированного оценщика. Четких критериев нерыночности нет, но по практике разница в 20% и более относительно рассчитанной рыночной цены уже может стать основанием для оспаривания.
Желательно не проводить сделку по доверенности со стороны продавца если на то нет явных причин (к примеру продавец не находится на территории России). Мало того что в такой ситуации сам продавец может не согласиться с условиями сделки, проведенной по доверенности, так еще и в случае оспаривания такой сделки конкурсным управляющим это станет дополнительным фактором в пользу признания сделки недействительной.
Расчеты строго в безналичной форме и без всяких «слагаемых» в виде расписок в получении части суммы наличными. Только безналичный расчет на полную сумму договора купли продажи будет подтверждать в суде что вы добросовестно рассчитались за квартиру. Расписка в получении наличных будет скорее свидетельствовать в пользу того, что вы сговорились с продавцом с целью спрятать активы от кредиторов.
Покупаемая квартира должна быть вашим единственным жильем. Недавние поправки в закон о банкротстве лучше защищают интересы покупателя квартиры если она является единственным жильем. Ключевое отличие – даже в случае, если сделка будет признана недействительной, деньги за ее продажу достанутся непосресдвтенно вам а не поступят в общую конкурсную массу. (опять же – если вы указали в договоре реальную стоимость сделки). В таком случае шансы на возврат денег заметно увеличиваются в сравнинии с поптукой получить их из общей конкурсной массы – тот же Коммерсант пишет, что в 68% случаев кредиторы не получают вообще ничего.

Чем мы можем помочь?

Кстати, если вы надумаете покупать квартиру в кредит, то обращайтесь к нам – мы сделаем все нужные проверки за вас, более того проверим не только самого продавца, но и связанных с ним персон – иногда может «прилететь» и оттуда. Звоните нам по телефону +74951836009 и расскажите о своих планах – мы поможем им сбыться.